Affrancare o Trasformare, come decidere e quali elementi tenere in considerazione ?

La domanda è semplice, sono un proprietario di un immobile in uno dei piani di zona “Trasformabili” cosa mi conviene fare: Affrancare o Trasformare ?

Prima di entrare nel dettaglio dell’analisi, facciamo alcune precisazioni:

  1. La Legge n. 136/2018 (art. 25 undecies) ha introdotto la possibilità di effettuare la domanda per la rimozione dei vincoli sull’immobile a chiunque ne abbia interesse anche se non più titolare dei diritti reali sul bene immobile (leggi ex proprietari venditori dell’immobile che sono chiamati in causa dagli acquirenti). Quest’ultimi infatti, sono tenuti a pagare l’Affrancazione pena la possibilità di essere chiamati in giudizio per la restituzione dell’indebito. Non è contemplato, né si ravvede alcun motivo logico per il quale una persona, diversa dall’attuale proprietario voglia o sia obbligato a pagare la Trasformazione sulla casa di qualcun altro quindi, in questo articolo, ci metteremo nei panni dell’attuale proprietario che ha, almeno sulla carta, entrambe le possibilità.
  2. Lo ribadiamo ancora una volta: solo alcuni Piani di Zona sono Trasformabili. Se non si rientra in questa lista non esiste la doppia scelta: si può solo ed esclusivamente Affrancare.

In linea generale, noi abbiamo sempre consigliato (a chi può) di procedere con la Trasformazione per 2 motivi fondamentali: acquistare il diritto di Proprietà aumenta e stabilizza nel tempo il valore di mercato dell’immobile e se sono decorsi 20 anni dalla data della prima convenzione in Diritto di Superficie, dopo aver effettuato la Trasformazione, decadono anche tutti i vincoli di prezzo massimo di cessione, locazione e vincoli soggettivi (anche se su questo punto, il Comune non si esprime e deve essere discusso con il proprio Notaio). Benché tale principio generale sia valido, di recente ci siamo resi conto che le esigenze e le realtà dei singoli sono estremamente diverse ed in alcuni casi, più di una persona ha preferito, a ragion veduta, procedere solo con l’Affrancazione. 

Le motivazioni alla base di questa scelta sono legate ad aspetti pratici strettamente connessi con vincoli di urgenza e costi. Di seguito le considerazioni/scenari più frequenti:

  1. Urgenza di Vendere. La Delibera 103/2020 ha introdotto la “Procedura Semplificata” per la sola pratica di Affrancazione e non è prevista tale procedura per la Trasformazione (sul punto abbiamo chiesto chiarimenti al Comune, gli scriviamo praticamente tutti i giorni e sappiamo di essere in buona compagnia, ma non abbiamo mai ricevuto risposta). La procedura di Trasformazione segue quindi il percorso “normale”, i calcoli sono effettuati da Risorse per Roma e poi tornano indietro al Comune che deve inviare le comunicazioni al cittadino con tempi lunghissimi (per non parlare dei casi un cui si perdono la documentazione e/o la corrispondenza). Inoltre, benché il Comune ha più volte smentito, la sensazione è che quest’ultimo proceda a rilento su questa tipologia di pratica per incassare anche il corrispettivo di Affrancazione che altrimenti non sarebbe dovuto (se convenzione in Diritto di Proprietà Scaduta – vedi qui per alcuni esempi pratici). A sostegno di ciò ci sono le continue lamentele delle persone che attendono il completamento della propria pratica di Trasformazione da anni, inoltre, per le pratiche di Trasformazione, non esiste neanche il foglio Excel con l’elenco dei Fascicoli pubblicato dal Comune e dal quale è possibile monitorare lo stato di avanzamento della propria procedura, se aggiungiamo anche che il Comune non risponde alle email,  oggi, procedere con un la domanda di Trasformazione vuol dire lanciarsi nel quasi ignoto (Ovviamente tutto ciò è assurdo, illegale e da contrastare ma in questo articolo non approfondiamo questo tipo di tematica e ci atteniamo alla realtà dei fatti).  Ascolta anche qui cosa dicono nella Commissione Urbanistica del 11/01/2021: LINK
  2. Accordo con compratore già definito. Banalmente, se l’immobile è in vendita ed il venditore ha già un accordo sul prezzo con l’acquirente che ritiene soddisfacente (magari anche un preliminare firmato), il suo  unico interesse è quello di vendere il prima possibile pagando il meno possibile quindi scegliendo la Procedura di Affrancazione Semplificata che mi garantisce tempi più brevi ed un corrispettivo da pagare più basso (l’Affrancazione costa meno della Trasformazione).
  3. Disponibilità economica. La Trasformazione ha ancora un costo elevato in molti piani di zona e benché sia possibile rateizzare il corrispettivo da pagare, molti ci scrivono che non sono in grado di sostenere questa spesa nell’immediato preferendo limitarsi ad Affrancare, vendere ad un prezzo di mercato il Diritto di Superficie e lasciare al futuro proprietario l’onere di acquistare il terreno se e quando vorrà.  
  4. Affrancazione come esito della mediazione con il venditore. Nel caso di compravendite che hanno violato il Prezzo Massimo di Cessione, diversi attuali proprietari si sono accordati con i precedenti venditori per vedersi riconosciuto il pagamento dell’Affrancazione. In realtà, al proprietario attuale converrebbe ottenere i soldi dell’affrancazione ed investirli nella Trasformazione (aggiungendone la differenza) ma a meno di accordi differenti presi tra le parti ( molto spesso difficili a causa dei conflitti generati nel tempo), il venditore è tenuto al pagamento del corrispettivo solo se questo è finalizzato al completamento dell’iter di Affrancazione e non a quello di Trasformazione quindi non verserà alcun corrispettivo se non per completare solo ed esclusivamente la pratica di Affrancazione. In questo contesto di generale incertezza sui tempi per il completamento della pratica di Trasformazione, gli attuali proprietari preferiscono farsi pagare dal venditore l’Affrancazione e poter quindi liberare “rapidamente” l’immobile dai vincoli per poi procedere se e quando vorranno alla pratica di Trasformazione.

Insomma, come abbiamo visto, ci sono casi nei quali alcuni, pur avendo la possibilità di Trasformare preferiscono Affrancare, gli scenari sono molteplici e la scelta tra le due opzioni dipende da diversi fattori soggettivi.

Di seguito un breve schema riassuntivo su come procedere per richiedere la Trasformazione o l’Affrancazione.

1-  Come richiedere la Trasformazione:

  • Effettuare in autonomia (basta compilare i moduli ed inviare) la richiesta di Trasformazione del Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà, Moduli sono raggiungibili al seguente link MODULISTICA QUI mentre ulteriori informazioni sono reperibili sul sito di Risorse per Roma (QUI). Nel momento in cui si riesce a finalizzare l’atto di Trasformazione, si va a sostituire la convenzione precedentemente attiva sull’immobile (quella di durata 99 anni) con una in Diritto di Proprietà di durata pari a 20 anni (i quali partono dalla data di stipula della prima convenzione): supponiamo che l’attuale convenzione in Diritto di Superficie sia del 1998, la nuova convenzione in regime di Diritto di Proprietà sarebbe scaduta da 2 anni (convenzione del 29/10/1998 + 20 anni = 29/10/2018 ). Che cosa implica la scadenza della convenzione? Con il solo atto di Trasformazione si è liberi da qualsiasi vincolo compreso il prezzo massimo di cessione e si potrebbe vendere l’appartamento senza dover compiere ulteriori atti (NON DOVREBBE ESSERE NECESSARIO AFFRANCARE). Per precauzione, bisogna richiedere al Comune di fare l’ATTO UNICO (Trasformazione + Affrancazione a corrispettivo nullo CHIEDETELO VOI ESPRESSAMENTE NELLA DOMANDA, leggere il seguente articolo che spiega perché il corrispettivo dell’affrancazione è nullo in questo caso: QUI il LINK).
  • In questo caso si può vendere a chiunque ed al prezzo di mercato il DIRITTO DI PROPRIETÀ’ (un immobile in Diritto di Proprietà ha, in generale, un valore di mercato più alto rispetto ad un immobile equivalente in Diritto di Superficie).
  • Tempi di completamento pratica più lunghi a causa dell’inerzia del Comune ad eseguire le pratiche di Trasformazioni (Aggiornamento: Sembra che in futuro sarà possibile in futuro richiedere la Trasformazione attraverso la Procedura Semplificata)
  • Corrispettivo di Trasformazione da pagare al Comune è maggiore rispetto a quello che pagherebbe per l’Affrancazione (successiva opzione).

2- Come richiedere l’Affrancazione:

  • Effettuare la domanda di Affrancazione Normale o quella “Semplificata” (clicca per i dettagli).
  • In questo caso si può vendere a chiunque ed al prezzo di mercato il DIRITTO DI SUPERFICIE  (un immobile in Diritto di Superficie, in generale, ha un valore di mercato più basso rispetto ad un immobile equivalente in Diritto di Proprietà)
  • Tempi di completamento pratica più corti (stimati)
  • Corrispettivo di Affrancazione da pagare al Comune è minore rispetto a quello di Trasformazione

In entrambi i casi è necessaria la redazione di un atto notarile.

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