Affrancazione e Trasformazione post DM 151, esempi di calcolo e scenari

Nella Determina Dirigenziale, QI/1746/2020, è presente il seguente capoverso che fa riferimento alla possibilità (per chi ricade in un piano di zona Trasformabile) di stipulare, in un solo atto (detto ATTO UNICO) l’Affrancazione e la Trasformazione:

“gli atti aventi una dualità di natura ed effetti giuridici, trasformazione e superficie in piena proprietà e
affrancazione/rimozione dei vincoli convenzionali del prezzo massimo di cessione nonché del canone massimo di locazione, su richiesta delle parti private, sono anche usualmente sottoscritti in forma unitaria e ciò al fine di comprimere ed ottimizzare tempi, procedimenti e risorse ma che anch’essi devono necessariamente essere adeguati e posti in coerenza tra loro ed alle nuove modalità operative;”

Per prima cosa facciamo notare che la richiesta di ATTO UNICO deve essere effettuata dalla parte PRIVATA (ovvero dal cittadino) ma cosa si nasconde dietro quella frase: “adeguati e posti in coerenza tra loro” ?

Nel seguente articolo, attraverso alcuni semplici esempi di calcolo, mostreremo come l’ordine con il quale si effettuano le operazioni di Affrancazione e Trasformazione influisca sul corrispettivo economico da pagare al Comune di Roma e cosa accade allo scadere della durata della convenzione dal punto di vista del calcolo dei corrispettivi.

Esempio 1: Prima Affrancazione poi Trasformazione

Francesco è in Diritto di Superficie (Convenzione del 11/07/2005) in un piano di zona (Casal Boccone C14) che risulta tra quelli Trasformabili in Diritto di Proprietà.

Se Francesco esegue prima l’Affrancazione allora il calcolatore dovrà essere impostato nella seguente maniera:

Piano di Zona: CASALBOCCONE C14 <–Inserire Dato
Tipo assegnazione: Diritto di Superficie 99 anni <–Inserire Dato
Durata in anni della convenzione 99
Base millesimale residenziale: 1.000,00 <–Inserire Dato
Millesimi di proprietà unità immobiliare: 27,84 <–Inserire Dato
(QM= Millesimi di proprietà unità immobiliare /Base Millesimale residenziale) 0,03
DATI GENERALI ASSEGNAZIONE/COMPARTO
A: Cubatura da Convenzione Comparto mc 10.416,00 <–Inserire Dato
B: Data di Convenzione (Formato data = gg/mm/aaaa) 11/07/2005 <–Inserire Dato
Coeff. ISTAT 1.194
C: Oneri concessori 1.008.639,68 <–Inserire Dato
D: Oneri concessori rivalutati (D = C * ISTAT) 1.204.315,78
E: Oneri concessori unitari rivalutati (E = D / A) €/mc 115,62
F: Valore Venale dell’Area (Delibera n°40 del 06.05.2016) €/mc 264,16
G: Abbattimento del Valore Venale (G = F * 0,6) €/mc 158,50
H: Trasformazione unitaria (G-E) €/mc 42,88
CALCOLO PER unita’ edilizia
I: Cubatura unità edilizia mc 10.416,00 <–Inserire Dato
L: Cc48 (L = I * H) 446.638,08
CALCOLO TRASFORMAZIONE PER UNITA’ IMMOBILIARE
P: Eventuali Conguagli 0,00 <–Inserire Dato
Q: Trasformazione unitaria (Q= L*QM – P ) 12.434,40 <–Costo Trasformazione
CALCOLO CANONE AFFRANCAZIONE
R: Abbattimento Trasformazione unitaria (R = Q * 0,5) 6.217,20
Esercizio 2.020
Decorrenza termini assegnazione 38.544,00
ATC (numero di anni o frazione di anni trascorsi, espressi in giorni) 5.643,00
ADC (numero di anni di durata convenzione espressa in giorni) 36.159,00
S: (ADC-ATC)/ADC 0,84
T: CRV Corrispettivo rimozione vincoli (CRV= R * S) 5.247,32 <–Affrancazione se in diritto Proprietà
U: CRVs: Corrispettivo rimozione vincoli convenzioni diritto di superficie (CRV * 0,5) 2.623,66 <–Affrancazione se in diritto Superficie

Francesco dovrà quindi pagare per l’Affrancazione il seguente corrispettivo:

  • U: CRVs: Corrispettivo rimozione vincoli convenzioni diritto di superficie (CRV * 0,5) = 2.623,66 euro.

Una volta stipulato l’atto di Affrancazione, l’immobile rimane in diritto di Superficie, ma sono rimossi i vincoli soggettivi (se previsti), il prezzo massimo di cessione nonché il vincolo sul canone di locazione.

Nel caso in cui Francesco decide di effettuare l’atto di Trasformazione, il corrispettivo da pagare sarà pari a:

  • Q: Trasformazione unitaria (Q= L*QM – P ) = 12.434,40 euro

In totale Francesco dovrà pagare Affrancazione (2.623,66 euro) + Trasformazione (12.434,40 euro ) = 15.058,06 euro.

 

Esempio 2: Prima Trasformazione poi Affrancazione

Siccome la legge non impone un ordine di esecuzione tra le operazioni di Affrancazione e Trasformazione, analizziamo l’ipotesi in cui Francesco decide di effettuare prima l’operazione di Trasformazione e poi quella di Affrancazione.

Per effettuare l’operazione di Trasformazione, il calcolatore sarà impostato come nella precedente tabella generando sempre lo stesso importo di Trasformazione pari a:

  • Q: Trasformazione unitaria (Q= L*QM – P) = 12.434,40 euro

Nel momento in cui si finalizza l’atto di Trasformazione si va a sostituire la convenzione precedentemente attiva sull’immobile (Convenzione in Diritto di Superficie di durata 99 anni nel nostro esempio) con una in Diritto di Proprietà di durata pari a 20 anni (i quali 20 anni partono dalla data di stipula della prima convenzione).

La nuova convenzione in Diritto di Proprietà scadrà quindi nel 11/07/2005+20 = 11/07/2025.

Nel momento in cui Francesco si accinge a realizzare il calcolo dell’Affrancazione, essendo ora in Diritto di Proprietà (in quanto ha Trasformato) e non più in Diritto di Superficie come nel precedente caso, il calcolatore dovrà essere impostato nella seguente maniera (vedere in particolare i campi “Tipo di Assegnazione” e conseguente “Durata in anni della convenzione”):

Piano di Zona: CASALBOCCONE C14 <–Inserire Dato
Tipo assegnazione: Diritto di Proprietà <–Inserire Dato
Durata in anni della convenzione 20
Base millesimale residenziale: 1.000,00 <–Inserire Dato
Millesimi di proprietà unità immobiliare: 27,84 <–Inserire Dato
(QM= Millesimi di proprietà unità immobiliare /Base Millesimale residenziale) 0,03
DATI GENERALI ASSEGNAZIONE/COMPARTO
A: Cubatura da Convenzione Comparto mc 10.416,00 <–Inserire Dato
B: Data di Convenzione (Formato data = gg/mm/aaaa) 11/07/2005 <–Inserire Dato
Coeff. ISTAT 1.194
C: Oneri concessori 1.008.639,68 <–Inserire Dato
D: Oneri concessori rivalutati (D = C * ISTAT) 1.204.315,78
E: Oneri concessori unitari rivalutati (E = D / A) €/mc 115,62
F: Valore Venale dell’Area (Delibera n°40 del 06.05.2016) €/mc 264,16
G: Abbattimento del Valore Venale (G = F * 0,6) €/mc 158,50
H: Trasformazione unitaria (G-E) €/mc 42,88
CALCOLO PER unita’ edilizia
I: Cubatura unità edilizia mc 10.416,00 <–Inserire Dato
L: Cc48 (L = I * H) 446.638,08
CALCOLO TRASFORMAZIONE PER UNITA’ IMMOBILIARE
P: Eventuali Conguagli 0,00 <–Inserire Dato
Q: Trasformazione unitaria (Q= L*QM – P ) 12.434,40 <–Costo Trasformazione
CALCOLO CANONE AFFRANCAZIONE
R: Abbattimento Trasformazione unitaria (R = Q * 0,5) 6.217,20
Esercizio 2.020
Decorrenza termini assegnazione 38.544,00
ATC (numero di anni o frazione di anni trascorsi, espressi in giorni) 5.643,00
ADC (numero di anni di durata convenzione espressa in giorni) 7.305,00
S: (ADC-ATC)/ADC 0,23
T: CRV Corrispettivo rimozione vincoli (CRV= R * S) 1.417,52 <–Affrancazione se in diritto Proprietà
U: CRVs: Corrispettivo rimozione vincoli convenzioni diritto di superficie (CRV * 0,5) <–Affrancazione se in diritto Superficie

Quello che si osserva è che il corrispettivo di Affrancazione diminuisce in quanto funzione del parametro S (abbattimento temporale) e diventa pari a:

  • T: CRV Corrispettivo rimozione vincoli (CRV= R * S) = 1.417,52

Il parametro S è un parametro di riduzione dell’importo dell’affrancazione in funzione del tempo che manca allo scadere della convenzione. Avendo effettuato prima la Trasformazione ed essendo ora in Diritto di Proprietà la convenzione in vigore ha durata 20 anni e non 99 anni come la precedente quindi siamo maggiormente prossimi alla scadenza della stessa e di conseguenza l’importo dell’Affrancazione si riduce.

In totale Francesco dovrà pagare Trasformazione (12.434,40 euro ) + Affrancazione (1.417,52 euro) = 13.851,92 euro.

In uno scenario del genere, anche se le operazioni di Trasformazione e Affrancazione sono richieste in maniera congiunta al Comune di Roma, consigliamo di richiedere che venga applicata quest’ultima metodologia di calcolo (bisogna almeno provarci e farsi spiegare gli eventuali motivi del diniego che a noi sono ignoti).

Ad oggi, ci risulta che questo non è l’approccio utilizzato dal Comune di Roma che invece applica il primo metodo, ovvero quello che fa pagare un corrispettivo più alto al cittadino.

Inoltre, ricordiamo che è possibile richiedere di stipulare un atto unico per Trasformazione ed Affrancazione in modo tale da risparmiare sulle spese notarili. Dovete richiederlo voi al Comune espressamente.

Esempio 3: Convenzione in Diritto di Proprietà scaduta

Quanto indicato nel precedente Esempio 2 è ancora più evidente per le convenzioni stipulate più di 20 anni fa.

Se la Convenzione in Diritto di Superficie di Francesco fosse stata stipulata, ad esempio, nel 11/07/1995, Francesco deve richiedere esclusivamente l’operazione di Trasformazione.

Infatti, dopo aver Trasformato il Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà, la sua nuova convenzione in Diritto di Proprietà avrebbe durata fino al 11/07/1995+20 anni = 11/07/2015, ovvero sarebbe scaduta da 5 anni.

Secondo la nostra interpretazione che abbiamo precedentemente illustrato qui: PARERE DEFINITIVO sede di CONSIGLIO DI STATO sul DM 115 e qui NOVITA’ INTRODOTTE DAL DECRETO MEF del 28 settembre 2020, n. 151, a convenzione scaduta decadono tutti i vincoli e non è necessario effettuare l’atto di Affrancazione.

L’interpretazione del Comune di Roma invece non si conosce ed è stato confermato che sul punto non si esprimerà. In questo caso, come mostrato dalla successiva tabella, l’atto di Affrancazione avrebbe un corrispettivo nullo dovuto al fatto che la convenzione è scaduta (parametro S pari a zero) e quindi il cittadino dovrebbe sostenere i soli costi notarili (un’assurdità che speriamo venga presto chiarita dal Comune).

Piano di Zona: CASALBOCCONE C14 <–Inserire Dato
Tipo assegnazione: Diritto di Proprietà <–Inserire Dato
Durata in anni della convenzione 20
Base millesimale residenziale: 1.000,00 <–Inserire Dato
Millesimi di proprietà unità immobiliare: 27,84 <–Inserire Dato
(QM= Millesimi di proprietà unità immobiliare /Base Millesimale residenziale) 0,03
DATI GENERALI ASSEGNAZIONE/COMPARTO
A: Cubatura da Convenzione Comparto mc 10.416,00 <–Inserire Dato
B: Data di Convenzione (Formato data = gg/mm/aaaa) 11/07/1995 <–Inserire Dato
Coeff. ISTAT 1.495
C: Oneri concessori 1.008.639,68 <–Inserire Dato
D: Oneri concessori rivalutati (D = C * ISTAT) 1.507.916,32
E: Oneri concessori unitari rivalutati (E = D / A) €/mc 144,77
F: Valore Venale dell’Area (Delibera n°40 del 06.05.2016) €/mc 264,16
G: Abbattimento del Valore Venale (G = F * 0,6) €/mc 158,50
H: Trasformazione unitaria (G-E) €/mc 13,73
CALCOLO PER unita’ edilizia
I: Cubatura unità edilizia mc 10.416,00 <–Inserire Dato
L: Cc48 (L = I * H) 143.011,68
CALCOLO TRASFORMAZIONE PER UNITA’ IMMOBILIARE
P: Eventuali Conguagli 0,00 <–Inserire Dato
Q: Trasformazione unitaria (Q= L*QM – P ) 3.981,45 <–Costo Trasformazione
CALCOLO CANONE AFFRANCAZIONE
R: Abbattimento Trasformazione unitaria (R = Q * 0,5) 1.990,73
Esercizio 2.020
Decorrenza termini assegnazione 34.891,00
ATC (numero di anni o frazione di anni trascorsi, espressi in giorni) 9.296,00
ADC (numero di anni di durata convenzione espressa in giorni) 7.305,00
S: (ADC-ATC)/ADC 0,00
T: CRV Corrispettivo rimozione vincoli (CRV= R * S) 0,00 <–Affrancazione se in diritto Proprietà
U: CRVs: Corrispettivo rimozione vincoli convenzioni diritto di superficie (CRV * 0,5) 0,00 <–Affrancazione se in diritto Superficie

Concludiamo osservando che la Delibera 103/2020 ha introdotto la “Procedura Semplificata” per la sola pratica di Affrancazione e non è prevista tale procedura per la pratica di Trasformazione, quindi a meno di indicazioni diverse che potrebbero arrivare nei prossimi mesi, la richiesta di Trasformazione deve avvenire attraverso la procedura “Normale”.

Per quanto riguarda la Procedura Semplificata, vi segnaliamo la seguente iniziativa:

Assistenza Affrancazione/Trasformazione, Tecnici, Notai, Legali, Procedura Semplificata

 

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