Applicabilità o meno dell’”Equo Canone” all’Edilizia Convenzionata

Premessa:

I disagi che le famiglie stanno affrontando a causa di questa truffa dei prezzi massimi di cessione sono innumerevoli ed in questo articolo analizzeremo il problema degli affitti o locazioni degli immobili costruiti in regime di edilizia Convenzionata. Numerose infatti sono le famiglie che, per necessità non procrastinabili (basti pensare a persone trasferite in altre città per lavoro), hanno bisogno di mettere in affitto il proprio appartamento per poter locare un nuovo immobile in altra città.

In quasi la totalità delle convenzioni, il vincolo dei prezzi massimi esiste anche per le locazioni. Per appurare la presenza di questo vincolo vi consigliamo (come sempre) di fare riferimento alla vostra convenzione. Se presente, il vincolo è chiaramente descritto nel documento.

Nelle convenzioni recenti, il prezzo massimo di locazione è stabilito come una percentuale del prezzo massimo di cessione rivalutato. Per quelle più datate, si fa riferimento all’equo canone e successivamente al canone concordato.

Diverse persone si sono recate negli uffici del comune ed hanno richiesto chiarimenti su come affittare il proprio immobile. Le risposte ricevute (come al solito sempre sommarie, imprecise e mai comunicate in maniera ufficiale ma solo verbalmente) molto spesso fanno riferimento all’applicabilità dell’Equo Canone. 

Noi non solo crediamo che l’applicazione dell’ “equo canone” sia NON corretta (come descritto nell’articolo qui di seguito) ma rappresenta un ulteriore “punizione”, inaccettabile anche dal punto di vista “morale” (della serie “cornuti e mazziati”) per la stragrande maggioranza dei titolari di questo tipo di alloggi che, dopo essere stati oggetto di una vera e propria “truffa” all’atto dell’acquisto, dovrebbero affittare i propri appartamenti ad una cifra che non consente neanche il pagamento delle Tasse dovute!

Come al solito abbiamo inviato una email all’Assessore Luca Montuori ed alla Presidente della Commissione Urbanistica Dott. Donatella Iorio (l’email la trovate a fine articolo) e come al solito aspettiamo chiarimenti ufficiali dal comune di Roma.

Di seguito l’articolo:

In relazione all’applicabilità o meno dell’”Equo Canone” all’Edilizia Convenzionata

In relazione all’applicabilità o meno dell’”Equo Canone” all’Edilizia Convenzionata è utile il seguente ragionamento che porta ad escluderne l’applicabilità o, quantomeno, l’”equità” di applicazione.

Infatti, quando venne approvata la Legge 392 del 27 luglio 1978, altrimenti nota come Legge sull’”Equo Canone”, l’intento del Legislatore fu, originariamente, quello di ESCLUDERNE l’applicazione, oltre che per alcune categorie residuali (locazioni transitorie, ville, castelli ed edifici artistici e storici), anche per le seguenti categorie:

  1. In base alla lettera (b) dell’art. 26 della Legge 392/1978, per gli alloggi costruiti a totale carico dello Stato, cioè le cosiddette “case popolari” per le quale si applicava un “canone sociale” stabilito con specifiche disposizioni estranee alla Legge sul c.d. “Equo Canone”;
  2. In base alla lettera (c) dell’art. 26 della Legge 392/1978, per gli alloggi costruiti secondo la disciplina dell’Edilizia Convenzionata, per le quale si dovevano applicare le prescrizioni previste nelle Convenzioni al fine di soddisfare quanto imposto dalla lettera (e) del comma 8 dell’art. 35 della Legge 865/1971, che avrebbero potuto stabilire dei criteri diversi rispetto a quelli della Legge sul c.d. “Equo Canone”.

Quindi è chiaro l’intento del Legislatore di NON sottoporre al c.d. “Equo Canone” l’Edilizia Convenzionata. Successivamente, la Corte Costituzionale, si accorse di alcune singolari situazioni in cui le Convenzioni, stipulate ai sensi della lettera (e) del comma 8 dell’art. 35 della Legge 865/1971, stabilivano un canone di locazione maggiore del c.d. “Equo canone”, poiché, in alcune Comuni, veniva specificato, per il canone di locazione di alloggi in Edilizia Convenzionata, una percentuale del 4,5% del PMC, invece del 3,85% del valore locativo stabilito dall’art. 12 della Legge 392/1978, che era ovviamente più basso. Per ovviare a questa palese iniquità (secondo me la vera iniquità era quella dell’”Equo Canone” che era così basso che nessuno lo applicava, con la proliferazione degli affitti “in nero”, a suo tempo l’unico modo per trovare un appartamento in affitto, ma questa è un’altra questione …), la Corte Costituzionale, con la sentenza nr. 155 del 28 gennaio-11 febbraio 1988, dichiarò l’illegittimità costituzionale della lettera (c) dell’art. 26 della Legge 392/1978 e, di fatto, gli alloggi di Edilizia Convenzionata, ai fini della Legge sulle Locazioni, vennero EQUIPARATI agli alloggi “normali”, senza che questo fosse in contrasto con la lettera (e) del comma 8 dell’art. 35 della Legge 865/1971, dato che, comunque, la stessa Legge 392/1978 stabiliva un limite al canone massimo di locazione. Invece, gli alloggi costruiti a totale carico dello stato, cioè l’”Edilizia Sovvenzionata”, anche definita “Edilizia Residenziale Pubblica” (secondo la definizione fornita dal comma 2 dell’art. 1 del DPR 30 dicembre 1972, n. 1035), cioè le c.d. “case popolari”, restavano al di fuori dell’applicazione del c.d. “Equo Canone”.

Successivamente, con l’entrata in vigore della Legge 431 del 9 dicembre 1998, che, è bene ricordare, con il suo art. 14, ha abrogato, per le locazioni abitative, tutti gli articoli della Legge 392/1978 e, con loro, il c.d. “Equo Canone”, ha conservato lo stesso ambito di applicazione della Legge 392/1978 (abrogata) nella sua formulazione post sentenza della Corte Costituzionale sopra citata, mantenendo quindi la sua applicabilità anche per l’Edilizia Convenzionata (cosa per altro evidenziata nelle Convenzioni stipulate a Roma secondo la Deliberazione 173/2005). Infatti, l’art. 1 (“Ambito di Applicazione”) della Legge 431/1998 stabilisce, con il comma 1, che la nuova normativa vale per i contratti nuovi o rinnovati dopo l’entrata in vigore della stessa legge, mentre, con il comma 2, esclude la sua applicazione per i seguenti casi:

  1. Con la lettera (a), per gli appartamenti di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 (cioè le abitazioni di maggior pregio), similmente all’esclusione operata dalla lettera (d) dell’art. 26 della Legge 392/1978, ma estendendo anche l’esclusione agli “Alloggi Signorili” accatastati con categoria A/1.
  2. Con la lettera (b), per gli alloggi di “Edilizia Residenziale Pubblica” (cioè, ai sensi della definizione fornita dal comma 2 dell’art. 1 del DPR 30 dicembre 1972, n. 1035 le c.d. “case popolari”) per i quali esistono specifiche normative statali o regionali, similmente all’esclusione operata dalla lettera (b) dell’art. 26 della Legge 392/1978 che distingueva gli alloggi costruiti a totale carico dello Stato.
  3. Con la lettera (c), per gli alloggi “locati esclusivamente per finalità turistiche”, similmente all’esclusione operata dalla lettera (a) dell’art. 26 della Legge 392/1978 che distingueva le locazioni di natura transitoria come sono, tipicamente, quelle turistiche. In questa lettera (c) è stato esplicitamente citato il carattere “turistico” poiché l’altra fattispecie di locazione transitoria per motivi d studio o lavoro temporaneo viene regolata con apposite forme contrattuali regolate dalla Legge 431/1998 (mentre non venivano considerate dalla Legge 392/1978 forme contrattuali specifiche per questi casi particolari).

Come si nota, il comma 2 dell’art. 1 della Legge 431/1998 NON contiene più alcuna esclusione specifica per l’Edilizia Convenzionata (che, invece era presente con la lettera (c) dell’art. 26 della Legge 392/1978), molto probabilmente per evitare un nuovo intervento della Corte Costituzionale simile a quello sentenza nr. 155 del 28 gennaio-11 febbraio 1988, ed a maggior conferma di ciò, anche il Decreto del Ministero delle Infrastrutture nr. 3904/2008 (pubblicato sulla GU n. 146 del 25/6/2008), quando individua il canone di locazione per gli alloggi di cui al comma 3 dell’art. 2 dello stesso DM (cioè quelli “realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche – quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree od immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico – destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà”) richiama specificamente “quello derivante dai valori risultanti dagli  accordi locali sottoscritti ai sensi dell’art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e successive modificazioni ed integrazioni” che è proprio il CANONE CONCORDATO identificato dalla Legge 431/1998…

…quindi sembra proprio questa la forma di locazione da prevedere per gli alloggi di Edilizia Convenzionata/Agevolata e sicuramente non quello ad “Equo Canone”, ormai abrogato da decenni!

Per quanto riguarda la fattispecie trattata dal comma 4 dell’art. 4 (“Convenzione Nazionale”) della Legge 431/1998, occorre considerare che, anche in questo caso, si parla di alloggi di “Edilizia Residenziale Pubblica” che, secondo la definizione fornita dal comma 2 dell’art. 1 del DPR 30 dicembre 1972, n. 1035), sono le le c.d. “case popolari” con esclusione specifica di quelli di Edilizia Convenzionata.

Come considerazione finale, continuare a parlare di “Equo Canone”, cercando di forzarne l’applicabilità agli alloggi di Edilizia Convenzionata/Agevolata, costituirebbe un ulteriore “punizione”, inaccettabile anche dal punto di vista “morale” (della serie “cornuti e mazziati”), per la stragrande maggioranza di titolari di questo tipo di alloggi che, dopo essere stati oggetto di una vera e propria “truffa” all’atto dell’acquisto (sia in caso di primi acquirenti, dato che pochissimi costruttori e cooperative hanno effettivamente applicato il PMC, ma, soprattutto, per i successivi acquirenti che hanno pagato un “prezzo di mercato”), oltre a trovarsi nell’impossibilità di rivendere l’alloggio ad un prezzo comparabile a quello con cui lo hanno acquistato (salvo pagare un non trascurabile onere di “Affrancazione” allo stesso Comune che non è esente da colpe per questo stato di cose), si troverebbero anche obbligati , in caso di necessità di trasferimento in altro comune o trasloco in altro alloggio più adatto all’eventuale mutata situazione familiare, a locare ad un “Equo Canone” che sarebbe addirittura insufficiente a pagare l’attuale tassazione sulla casa e, pertanto tutt’altro che “Equo”.

Infatti, per coloro che hanno già pagato il loro alloggio ad un prezzo superiore al PMC, è già un vincolo pesante il dover locare a “Canone Concordato”, ma sarebbe una “truffa nella truffa” dover anche rispettare un assurdo ed anacronistico vincolo di locazione ad ”Equo Canone”.

Locare ad “Equo Canone” e riversare poi quel poco ricavato nelle casse di Comune e Stato in forma di tassazione locale e nazionale – in questo caso non sarebbe neanche applicabile la cedolare secca prevista solo per le locazioni ai sensi della Legge 431/1998 – con la possibilità che il ricavato dalla locazione non basti neppure, sarebbe assolutamente privo di senso e tanto varrebbe lasciare l’alloggio sfitto o concederlo in comodato gratuito ad amici o parenti! Inoltre dove sarebbe, in questo caso, l’equità dell’”Equo Canone” se quanto ricavato non potrebbe neanche essere utilizzato per pagare una minima porzione dell’affitto di un altro alloggio nel quale, per vari motivi, ci si deve trasferire?

Come sempre, attendiamo risposte dal Comune di Roma:

Qui la prova dell’invio dell’email: https://drive.google.com/open?id=0B3i8zfjJbs4OM0dqOU1CSTFMS2s

 

 

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