Come si calcolano gli oneri Concessori?
La procedura di calcolo dell’affrancazione richiede l’inserimento di una serie di parametri tra i quali gli Oneri Concessori (punto C del Calcolatore):
Gli Oneri Concessori come definiti nella Determinazione Dirigenziale NUMERO REPERTORIO QI/1746/2020 – NUMERO PROTOCOLLO QI/136275/2020 – Allegato Sub A sono: gli importi reperibili all’interno della Convenzione, riferiti alla sola cubatura residenziale e riferiti al corrispettivo dell’area (indennità esproprio comprensivo dell’occupazione ad urgenza ove presente) e agli oneri di urbanizzazione. Nel caso in cui in Convenzione non sia indicato il corrispettivo relativo all’esproprio perché trattasi di cessione compensativa delle aree, si applica la formula contenuta all’interno della Delibera di A.C. n. 142/2018.
Come si determina correttamente questo valore?
Se la vostra convenzione prevede cubatura NON residenziale è necessario sottrarre dal valore oneri concessori che trovate nella convenzione, la quota parte di tali oneri che riguarda la cubatura NON residenziale.
Nota: Se la vostra convenzione prevede solo cubatura residenziale, il passaggio di cui sopra non è necessario ma è comunque utile procedere alla ricostruzione dei valori economici per essere certi che ci sia piena corrispondenza tra i valori inseriti nella convenzione.
Vediamo quindi di seguito un esempio di come poter scorporere la quota parte degli oneri NON residenziali.
Consideriamo una convenzione urbanistica del 1978, in questa, come in tutte le altre convenzioni, troviamo un paragrafo dedicato al versamento degli oneri da parte della cooperativa. Una delle formulazioni più comuni è: “In base agli elementi di stima dei costi globali di attuazione del piano, il corrispettivo della concessione viene determinato in complessivi Lire 850.600.000”
In altre convenzioni (non in tutte), il corrispettivo è poi diviso ed esplicitato nelle due voci:
- quota per l’acquisizione dell’area
- contributo per le opere di urbanizzazione
A questo punto dobbiamo procedere con la scomposizione del corrispettivo versato in base ai metri cubi residenziali e non residenziali secondo il seguente schema:
I costi globali di attuazione del piano sono composti da:
- Quota per l’acquisizione dell’area
- quota relativa ai MC RESIDENZIALI
- quota relativa ai MC NON RESIDENZIALI
- Contributo per le opere di urbanizzazione
- quota relativa ai MC RESIDENZIALI
- quota relativa ai MC NON RESIDENZIALI
Per procedere con il calcolo è necessario recuperare i metri cubi residenziali e non residenziali assegnati nella convenzione. Nel nostro esempio, questi valori sono:
- MC RESIDENZIALI: 160.620 mc
- MC NON RESIDENZIALI 3800 mc
Infine, è necessario identificare il costo al metro cubo per le opere di urbanizzazione e per l’acquisizione dell’area che è pubblicato periodicamente dal Comune di Roma in apposite delibere. Le delibere di riferimento spesso sono menzionata all’interno della convenzione (possono essere sia delibere consiliari che delibere dirigenziali, bisogna ancora una volta leggere con attenzione la propria convenzione). La delibera applicabile al nostro esempio è la numero 2452 del 1975 la quale prevede:
|
CC 2452 del 1975 |
Residenziale | Non Residenziale |
|
Costo al MC per l’acquisizione dell’area |
1000 lire/mc |
2500 lire/mc |
| Costo al MC per la realizzazione delle opere Urbanistiche | 4000 lire/mc |
10000 lire/mc |
A questo punto, abbiamo tutti i dati per poter calcolare i corrispettivi:
| Corrispettivo per l’acquisizione dell’area | ||||
|
Residenziale |
160.620 mc | x | 4000 lire/mc | 642.480.000 lire |
| Non Residenziale |
3800 mc |
x |
10000 lire/mc |
38.000.000 lire |
|
TOT 680.480.000 lire |
||||
| Corrispettivo per le opere di urbanizzazione | ||||
| Residenziale |
160.620 mc |
x | 1000 lire/mc |
160.620.000 lire |
| Non Residenziale |
3800 mc |
x | 2500 lire/mc |
9.500.000 lire |
|
TOT 170.120.000 lire |
||||
| Corrispettivo TOT = Corrispettivo per l’acquisizione dell’area + opere di urbanizzazione |
| TOT = 680.480.000 lire + 170.120.000 lire = 850.600.000 lire |
Facciamo notare che 680.480.000 lire (Area) + 170.120.000 lire (OO.UU) corrisponde esattamente a 850.600.000 Lire indicati nella nostra convenzione.
Per poter effettuare il calcolo di affrancazione è necessario indicare nel campo C del calcolatore gli oneri concessori riferiti alla sola cubatura residenziale e quindi:
C (Oneri Concessori): Residenziale Area + Residenziale OO UU
= 642.480.000 lire + 160.620.000 lire = 803.100.000 lire
Attenzione: Per quanto riguarda le opere di urbanizzazioni, in alcune convenzioni troverete scritto che la ditta effettuerà le opere di Urbanizzazione in compensazione a quanto dovuto (ovvero, non verserà soldi al comune, ma le realizzerà in prima persona). In quest’ultimo caso, la quota economica riportata in convenzione sarà relativa esclusivamente al costo per l’acquisizione dell’area.
Per questo ed altre peculiarità, ogni convenzione deve essere analizzata e studiata caso per caso.
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