La storia di Mario e Luigi…e della Lombardi

Mario (il venditore) ha 40 anni, è operaio ed ha comprato casa in un piano di zona in regime di edilizia agevolata usufruendo di un mutuo a tassi agevolati e pagando la casa 150 mila euro.

Luigi (l’acquirente) ha 40 anni, è operaio come Mario ed ha necessità di comprare una nuova casa.

Luigi incomincia la sua ricerca e trova una bellissima villetta in diritto di Proprietà in Via della Felicità n.1. Il prezzo della villetta è 400 mila euro. Tale cifra è troppo elevata per le sue disponibilità, la famiglia si è appena allargata e bisogna essere parsimoniosi quindi, sconsolato, continua la sua ricerca…

Luigi individua la casa di Mario che è in vendita a 300 mila euro. La casa è bella ed adatta alle sue esigenze, il prezzo è in linea con le sue possibilità. La casa ha solo un piccolo difettuccio, è in diritto di superficie ma Mario è fiducioso di poterla riscattare in tempi brevi così come deliberato dal Comune di Roma.

Notaio, Banca e Comune di Roma (con apposito nullaosta) rassicurano tutti, la vendita si può fare!.

Mario e Luigi si accordano e la casa è venduta.

Mario, con i soldi incassati dalla vendita, si mette alla ricerca di una nuova casa e scopre la villetta di Via della Felicità n.1: “Caspità, questa villetta è proprio bella!”. Mario decide quindi di acquistarla dando come anticipo i soldi ricavati dalla vendita della sua casa in edilizia agevolata e chiedendo un mutuo per coprire la differenza con il prezzo richiesto.

Settembre 2015 e sentenza 18135: la casa in edilizia agevolata di Mario non poteva essere venduta a prezzo di mercato. Tutti i vincoli della convenzione permangono sulla casa.

Se Mario avesse saputo e fosse stato tutelato da chi aveva il dovere di informarlo (Comune e Notaio), non avrebbe venduto.

Se Luigi avesse saputo e fosse stato tutelato da chi aveva il dovere di informarlo (Comune e Notaio), non avrebbe acquistato.

 

Assodato questa verità, qual è la situazione oggi:

 

Mario (venditore)	Luigi (acquirente)
Possiede una casa in diritto di Proprietà che si valuta e svaluta in base all’andamento di mercato	Possiede una casa in diritto di Superficie sulla quale gravano i seguenti vincoli: –          cittadinanza, –          residenza, –          impossidenza, –          reddito –          assenza di precedenti assegnazioni di alloggi realizzati con contributi pubblici,
Ha un mutuo in corso stipulato per pagare la prima ed unica casa	Ha un mutuo in corso stipulato per pagare la prima ed unica casa
Ha usufruito di contributo pubblico per l’acquisto della sua prima casa	Non ha usufruito di contributo pubblico per l’acquisto della sua prima casa
Può vendere la sua casa in ogni momento al prezzo di mercato	Per vendere la sua casa, deve aspettare 2/3 anni sperando di portare a termine l’affrancazione.
Non deve aspettarsi di pagare alcun conguaglio al comune di Roma	Il comune di Roma potrà richiedergli di pagare un Conguaglio economico alla chiusura del Piano di Zona

 

Quali sono le colpe di Mario (il venditore)? Nessuna. Mario ha chiesto l’autorizzazione al Comune di Roma ed ha seguito le indicazioni del Notaio scelto dall’acquirente che è il professionista in carico di assicurarsi che la vendita sia effettuata senza difetti.

Quali sono le colpe di Luigi (l’acquirente)? Nessuna. Luigi ha ritenuta valida la risposta fornita dal Comune di Roma (perchè no?) ed ha seguito le indicazioni del Notaio che è il professionista in carico di assicurarsi che la vendita sia effettuata senza difetti.

 

Per quanto detto sopra, le colpe non sono da riscontrarsi da nessuna delle parti ma allo stesso tempo si può affermare che il danno, oggi, non è bilanciato, infatti:

• E’ vero che Luigi ha scelto di acquistare una casa in Diritto di Superficie, ne era consapevole e confidava nel fatto che il Comune procedesse con le Trasformazioni così come deliberato in passato. Di questa limitazione, Luigi non può ritenere Mario colpevole.
• E’ vero che Luigi deve aspettare 2 anni per poter vendere la sua casa per effettuare il procedimento di affrancazione e di questo ritardo, non può ritenere Mario colpevole. ( I ritardi sono, ancora una volta, colpa del Comune di Roma).
• E’ vero però anche che la casa in possesso di Luigi è una casa VINCOLATA. I vincoli, infatti, non sono limitati al solo prezzo massimo di cessione ma sono anche tutti quelli elencati nella tabella di cui sopra.

L’affrancazione, come più volte ribadito dal Comune di Roma, PER SCELTA POLITICA dell’attuale amministrazione del Movimento 5 Stelle (ringraziamoli perché questi sono quelli dalla parte dei cittadini) non elimina i vincoli soggettivi che l’acquirente deve soddisfare (cittadinanza, residenza, impossidenza, reddito, assenza di precedenti assegnazioni di alloggi realizzati con contributi pubblici) ma solo il Prezzo Massimo di Cessione (ndr: ATTENZIONE ERA IL 2018 QUANDO questo articolo è stato scritto prima dell’entrata in vigore della legge 136/2018 che ha cambiato questo aspetto ). La permanenza di questi vincoli rende quindi inutile l’atto di affrancazione, in quanto, l’immobile potrà essere venduto al “prezzo di mercato” ma che risulta per forza di cose un prezzo di un bene vincolato, quindi ben distante dalle condizioni alle quali era stato compravenduto tra Mario e Luigi.

La sola affrancazione non risolve il problema e non rimette le cose in pari.

Fino a quando il Comune non deciderà di eliminare, anche con la sola affrancazione qualsiasi tipo di vincolo rendendo gli immobili liberi così come erano stato acquistati all’epoca dai secondi e successivi proprietari le cause giudiziarie non finiranno, anche se si dovesse consentire ai venditori di affrancare “ex post” la vendita.

Oggi, in assenza di un intervento sensato da parte del comune, l’unica possibilità che ha Luigi per limitare il suo danno è procedere per vie giudiziarie e richiedere l’indebito al precedente proprietario (ripetizione dell’indebito). Si parla di ripetizione dell’indebito quando non c’è una “colpa” da parte di chi ha incassato la cifra ovvero il venditore (infatti, se ci fosse una “volontà” provata da parte del venditore si parlerebbe di truffa). Nell’esempio di cui sopra, “forse” questo approccio può ritenersi accettabile: Mario ha usufruito effettivamente di un contributo pubblico e incassato una plusvalenza notevole dalla vendita del suo appartamento che non è giustificata.

La difficoltà enorme è però tener conto delle diverse casistiche: molti (NON TUTTI) primi proprietari sono stati anche loro truffati dai costruttori e non hanno pagato il PMC e quindi, come oggi è legittimo il diritto degli attuali proprietari di vedersi tutelati dal comune, lo è anche quello dei venditori che al tempo delle prime compravendite furono dimenticati dall’amministrazione Capitolina.

Il retro pagamento all’acquirente da parte del venditore della differenza tra prezzo di acquisto e prezzo massimo di cessione, applicata in maniera cieca, senza analizzare caso per caso provocherebbe uno scompenso della bilancia, questa volta a favore dell’acquirente.

La situazione è complessa e articolata. L’esempio che abbiamo riportato in questo articolo, benchè basato su di un caso vero e reale, rappresenta una piccola parte degli innumerevoli scenari che sono oggi presenti a Roma.

Noi che siamo ben consci della complessità della questione, quando leggiamo dichiarazioni come quelle rilasciate da Roberta Lombardi del Movimento 5 Stelle (link) non possiamo far altro che renderci conto, ancora una volta, che questi personaggi sono assolutamente inadatti a gestire una questione così complessa come quella dei Piani di Zona e che per il bene di tutti, farebbero bene a dimettersi immediatamente.

Qui il testo del suo intervento ed in rosso i nostri commenti:

PIANI DI ZONA, UNA DOPPIA INGIUSTIZIA DA RISOLVERE

Ieri, presso il Ministero delle Infrastrutture, ho incontrato una delegazione del Comitato Venditori 18135. Parliamo di un Comitato che riunisce ex proprietari di case costruite nei cosiddetti ‘Piani di Zona’, quelle per intenderci destinate dai Comuni, in base ad una legge del 1962, alla realizzazione di edilizia economica popolare – che in buona fede hanno venduto il loro alloggio (ed in buona fede altri lo hanno acquistato, se ne è dimenticata) a prezzi di mercato quando per legge lo stesso poteva essere ceduto ad un prezzo massimo stabilito da specifiche convenzioni con il Comune; essendo, appunto, alloggi nati per soddisfare la domanda abitativa di nuclei familiari incapaci di rivolgersi al privato (beneficiando, in alcuni casi, di contributo pubblico di cui i secondi e successivi proprietari non hanno goduto, ricordiamolo).

Chiaramente io sono d’accordo con questa scelta del legislatore: ci mancherebbe altro. Però va anche detto che molti di questi venditori hanno agito in piena buona fede essendovi state sentenze della magistratura, nulla osta di amministrazioni comunali e pareri di ordini professionali, a partire dai notai, tutti concordi nel ribadire l’inesistenza di vincoli alla vendita (ed anche qui si dimentica di dire che con la stessa buona fede altri lo hanno acquistato ma sarà solo una svista). Tutto questo però fino al 2011 quando il morente governo Berlusconi – di lì a qualche mese sarebbe subentrato Monti – per fare cassa, perché “glielo imponeva l’Europa”, dispose le cosiddette “affrancazioni”, ossia la possibilità per questi proprietari di liberare l’immobile dal vincolo del prezzo massimo di vendita. Parliamo di centinaia di milioni di euro di nuove entrate per le disastrate casse comunali se consideriamo che solo a Roma gli immobili interessati sono oltre 200mila.

Tale provvedimento oltre ad aggravare ulteriormente la tensione abitativa nelle nostre città ha prodotto l’effetto perverso di intasare i Tribunali di cause poiché, non prevedendo una clausola di salvaguardia delle vendite già effettuate, ha scatenato migliaia di ricorsi tra acquirenti e venditori, per il ristoro di quanto pagato più del dovuto, e tra questi ultimi e i notai e gli agenti immobiliari, per le loro evidenti responsabilità professionali. A suggellare il tutto nel 2015 arriva la Sentenza n. 18135, da cui prende il nome l’omonimo Comitato di venditori incontrato al MIT, che ha confermato definitivamente l’obbligo del prezzo massimo di vendita per questo tipo di alloggi a seguito appunto della norma sulle affrancazioni.

Il problema, nato politicamente, va risolto politicamente (bene). Come sempre alle malefatte degli altri governi dobbiamo “mettere una pezza” noi (veramente, fino ad oggi e sono passati 2 anni 5 anni la Giunta Capitolina a 5 Stelle sta facendo peggio dei precedenti)

Per questo occorre intervenire con urgenza affinché:

1. a) si ponga fine alle affrancazioni di tali immobili che devono tornare alla loro originaria funzione di rispondere all’emergenza abitativa delle città, particolarmente acuta a Roma, finalizzando la vendita e la locazione degli immobili compresi nei Piani di zona esclusivamente a soggetti in possesso dei requisiti soggettivi per l’accesso all’edilizia convenzionata e agevolata; (porre fine alle affrancazioni?, quindi se oggi sei un possessore di un immobile PEEP acquistato a prezzo di mercato perché il comune ti ha dato il famoso “nullaosta” non potrai mai più rivenderlo al prezzo al quale lo avevi acquistato ? ma cosa dice !)
2. b) consentire le regolarizzazioni di quanti, in buona fede, fidandosi di amministrazioni, agenzie immobiliari e notai, hanno venduto (e quanti hanno comprato ?) in un periodo in cui non erano previste le affrancazioni e adesso vivono l’incubo del pignoramento della propria casa (gli acquirenti vivono l’incubo della svalutazione a zero della propria casa, questo non le importa ?).

Giusto che si dia a queste persone la possibilità di regolarizzarsi affrancandosi ex post perché è intollerabile vedere famiglie distrutte per colpa di un legislatore distratto e di professionisti opportunisti.(Giusto che si dia ANCHE agli attuali proprietari la possibilità di liberare la casa da ogni vincolo e ripristinare lo stato nel quale si era acquistato).

 

Gentile Signora Lombardi, a volte, quando non si conoscono gli argomenti…è meglio tacere!

 

UNICA SOLUZIONE: TRASFORMAZIONE PER TUTTI I PIANI DI ZONA