Le clausole sui “ Due conguagli” contenuti nella Convenzione per l’affrancazione dal vincolo del prezzo massimo di cessione e locazione

1 – La clausola (provvisoria) del conguaglio in attesa del decreto MEF

Le modifiche introdotte con la legge di bilancio 136/18 del dicembre 1998, oltre che introdurre il comma 49-quater nel’art.31 legge 448 del 1998, che permette la rimozione dei vincoli ora per allora anche da parte di un ex proprietario dell’immobile, intervengono sul testo del comma 49-bis, riportando in capo al MEF la competenza sulla determinazione delle aliquote di riduzione facoltative, previste dallo stesso comma, nella quantificazione del corrispettivo dovuto per la cosiddetta “affrancazione”.

Il Ministero dell’ Economia e delle Finanze, in accordo con la Conferenza unificata Stato-Regioni, avrebbe dovuto emanare un decreto per stabilire i criteri delle riduzioni entro 30gg dall’approvazione della legge ma, al momento e a distanza di quasi un anno, il decreto non è stato ancora emanato.

Questo, ovviamente, ha creato ulteriori ostacoli alle procedure di affrancazione e anche se, secondo orientamenti consolidati dalla magistratura amministrativa, la normativa applicabile ad un procedimento amministrativo richiesto per avvalersi di diritto soggettivo, quale è la facoltà di affrancare, dovrebbe essere quella vigente nel momento della presentazione dell’istanza, questo principio di diritto sembra essere stato ignorato e molti comuni hanno bloccato completamente le stipule delle relative convenzioni in attesa del decreto, anche quelle con istanza precedente alle modifiche legislative .

L’assemblea capitolina, pur ignorando anch’essa l’irretroattività della modifica sulle vecchie istanze, per evitare lo stallo delle procedure ha approvato una mozione dando mandato agli uffici di continuare la lavorazione delle pratiche con la normativa preesistente, inserendo però negli schemi di convenzione integrativa una clausola che prevede un conguaglio tra le parti se e quando il decreto ministeriale porterà modifiche alle aliquote di riduzione già determinate dal comune nella vigente delibera 116/18.

“…Sono quindi fatti salvi e sin da ora accettati gli effetti derivanti dagli ulteriori doverosi conteggi da effettuarsi in virtù dell’emanazione di detto provvedimento ministeriale e con espressa reciproca accettazione dell’obbligo ad effettuare entro 30 giorni dalla richiesta in tal senso, il saldo definitivo in denaro da corrispondersi in favore della parte che risulterà creditrice all’esito di tale eventuale futura perequazione, rispetto a quanto già provvisoriamente calcolato e versato”

Il conguaglio “tra le parti” riguarda il costo dell’affrancazione, la logica ci porterebbe ad affermare che interesserà da una parte il Comune e dall’altra chi stipula la citata convenzione e ne accetta la clausola, sia esso ancora l’attuale proprietario, sia un venditore che nelle more ha alienato l’immobile, sia un ex proprietario che aveva venduto in violazione al prezzo massimo di cessione e che si è avvalso dell’affrancazione ex post per inibire la richiesta di restituzione del maggior prezzo applicato.

2 – La clausola sul conguaglio relativo al corrispettivo di concessione del diritto di superficie/proprietà riportata nell’art.3

Il “conguaglio” citato all’art.3 della “convenzione di affrancazione” deriva da una norma imperativa contenuta nella legge 865/71, secondo la quale il comune, nell’ambito dell’edilizia convenzionata PEEP, deve pareggiare i costi definitivi sostenuti per l’acquisizione delle aree oggetto di espropriazione per pubblica utilità.

Nelle convenzioni per la concessione del diritto di superficie/proprietà, il corrispettivo di esproprio dell’area, determinato provvisoriamente in base alla normativa vigente, può essere soggetto a possibile contestazione da parte dell’espropriato. Nel caso in cui il contenzioso giudiziario si concluda con una maggiorazione del corrispettivo di esproprio, il comune, per ripianare i costi, ha il diritto di richiedere un conguaglio a coloro che saranno i proprietari del diritto sull’immobile nel momento in cui il costo verrà definitivamente stabilito, con prescrizione decennale decorrente da detto momento. Questo è un onere reale sul bene previsto in origine nella convenzione tra Concessionario e il Comune, nel caso il Comune non abbia ancora provveduto a comunicare l’eventuale conguaglio o la sua estinzione, deve essere riportato in tutti gli atti di cessione successivi e l’acquirente, nuovo titolare del diritto di superficie/proprietà, se ne dovrà far carico.

 “Il Signor………………….. impegna se stesso e i propri aventi causa, a versare a Roma Capitale, a semplice richiesta, l’eventuale conguaglio relativo al costo definitivo di acquisizione dell’area e dichiara espressamente di rinunciare, come in effetti rinuncia, fin da ora ad opporre diritti e/o a proporre azioni nei confronti di Roma Capitale, in relazione al canone dell’affrancazione”

Il comma 48 art.31 legge 448/98, stabilisce il criterio da adottare per determinare il corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, ossia per il “riscatto della propria quota di terreno” e prevede, nel calcolo, la detrazione degli oneri sostenuti per il rilascio della concessione del diritto di superficie.

Il conguaglio in questione, insieme con l’importo provvisorio per l’esproprio dell’area e il contributo per le opere di urbanizzazione, è quota parte dell’importo finale degli oneri concessori e come tale andrebbe quindi anch’esso portato in detrazione .

Poiché il corrispettivo di affrancazione è determinato, in applicazione del comma 49-bis, partendo da quello di trasformazione del comma 48, se l’eventuale conguaglio non è stato ancora quantificato, non sarà possibile portarlo in detrazione neanche al momento della stipula della convenzione di affrancazione.

L’accettazione della clausola dell’art.3 non inserisce l’onere di un nuovo conguaglio ma richiama appunto quello già presente stabilito nella convenzione originale e, nel caso in cui detto conguaglio verrà successivamente richiesto a seguito della determinazione di un maggior costo delle aree, inibisce la facoltà di sollevare future contestazioni sul maggior importo di affrancazione pagato sull’immobile per mancata detrazione del conguaglio stesso. Resta approssimativa la stesura di tale art. 3 in caso di piani di zona che hanno già il costo definito, vedi gli attuali 14pdz trasformabili e i successivi 10 pdz che il Comune ha già preannunciato che a breve saranno aggiunti.

Grazie a Trasi Meno e Fabio Petacchiola

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