Lettera aperta all’Assessore Montuori
Egregio Assessore Montuori, ho ascoltato con estremo interesse la Sua “Relazione Introduttiva” (disponibile in streaming all’indirizzo https://youtu.be/13mC7MJApiQ), durante la seduta del 31/08/2017 dell’Assemblea Capitolina, in relazione alla proposta nr. 57 del 2017 per l’approvazione della Deliberazione nr. 46 del 2017.
Premetto che quanto sto per scrivere, non vuole essere una critica fine a se stessa, ma piuttosto una critica costruttiva che avrei il piacere discutere durante un incontro faccia a faccia da concordare compatibilmente con gli impegni di entrambi.
Un primo commento che vorrei fare, riguarda la durata dell’intervento di soli 2 minuti e 20 secondi, a fronte di una facoltà di intervento fino a 15 minuti. Francamente, liquidare una questione così importante che avrà un effetto deflagrante nella vita di oltre 200.000 famiglie, mi sembra quantomeno riduttivo e che, in tutta onestà, non posso certamente lodare come esempio di ottima sintesi espositiva, ma piuttosto criticare come esempio di pessima superficialità. Comunque questa è solo una mia opinione personale di scarsa importanza, anche se fornisce un’indicazione della scarsa importanza che sembra avere per questa Amministrazione una problematica che, al contrario, per me e per altre migliaia di cittadini romani è di importanza primaria perché, in molti casi, rappresenta una perdita ingente, per se e per i propri eredi, dei risparmi di una vita.
Ma passiamo ad un punto di importanza essenziale del suo intervento che cito “per tutte le fattispecie indicate dalla materia, la Corte ha stabilito che sussiste il vincolo alla determinazione del prezzo massimo di cessione che discende, in ogni caso, dalla legge e quindi deve essere comunque determinato tra le parti e, soprattutto, dall’Amministrazione”. Infatti, a mio parere, tutto il caos che si è generato e si continua a generare a Roma su questa materia si racchiude proprio nelle sue parole “tutte le fattispecie indicate dalla materia” poiché, se si va a leggere e rileggere il dispositivo della Sentenza C.C. a SS.UU. nr. 18135 di settembre 2015, queste parole non sono mai state scritte, anzi, nelle motivazioni c’è proprio scritto il contrario almeno in due passaggi:
a) “è però possibile delineare alcuni punti fermi per la soluzione della controversia: primo fra tutti la distinzione delle convenzioni per la cessione del diritto di superficie – quale quella pertinente alla controversia in esame – rispetto alle convenzioni per la cessione del diritto di proprietà piena”: come si vede, viene dichiarata la pertinenza della sentenza solo alle convenzioni in Diritto di Superficie e non a quelle in Diritto di Proprietà.
b) “Un’ulteriore distinzione deve ravvisarsi tra le convenzioni ex art. 35 legge n. 865/1971 e quelle ex artt. 7 e 8 della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (Norme per la edificabilità dei suoli, non pertinenti, nella specie). Solo per le seconde il titolare di alloggio su concessione edilizia rilasciata con contributo ridotto non è obbligato a rispettare, in sede di vendita, il prezzo stabilito dalla convenzione tipo approvata dalla regione, ai sensi dell’art.7 della legge 10/1977”: come si vede, vengono esplicitamente dichiarate non pertinenti alla sentenza le convenzioni ex artt. 7 e 8 della Legge 10/1977.
Spero, vivamente, che l’equivoco sull’applicabilità a tappeto della Sentenza in argomento su “tutte le fattispecie”, senza alcuna distinzione e adattamento specifici per le varie tipologie di situazioni nettamente diversificate fra loro sia solo frutto di una cattiva interpretazione della stessa Sentenza di un gruppo di burocrati, all’interno dell’Amministrazione Comunale, che hanno fornito la stessa erronea indicazione, prima al Commissario Straordinario Tronca e, poi, agli Assessori all’urbanistica della nuova Amministrazione e, per ovvi limiti di disponibilità di tempo, né Lei, né i suoi predecessori abbiate avuto la possibilità di analizzare personalmente, fidandovi della competenza di codesti burocrati. Come primo suggerimento, sarebbe utile, a mio avviso, chiedere un parere a riguardo all’esterno della struttura burocratica del Comune di Roma, anzi proprio in altri Comuni (la gran parte dei quali segue una linea completamente diversa), anche al fine di avere la sicurezza di evitare qualsiasi possibile interesse “collaterale” a riguardo. Inoltre, secondo Lei, quale “affidabilità legale” può avere l’indicazione di una struttura burocratica come quella di Roma Capitale che, solo fino al giorno prima della Sentenza metteva per iscritto, su carta intestata di Roma Capitale e con tanto di numero di protocollo, dichiarazioni dal senso diametralmente opposto a quello ora sostenuto con l’applicazione della Sentenza 18135 a “tutte le fattispecie”? Secondo me, NESSUNA!
Per meglio chiarire il concetto di quanto sia variegata questa materia in relazione al concetto principale della “Determinazione del Prezzo Massimo di Cessione” è necessario, a mio avviso, fare un’analisi dettagliata di quella che sia Lei, nell’intervento, sia i Giudici, nelle motivazioni della Sentenza, avete definito un’intricata normativa stratificata nel tempo, riguardo alle varie fattispecie di Convenzione. Infatti, come dettagliato nello studio scaricabile da http://www.notairizzitrentin.it/documentdownload/689/ che è la versione aggiornata post Sentenza 18135 di uno studio già apparso sul sito web del Notariato, si possono identificare almeno 5 fattispecie diverse (una per il Diritto di Superficie e 4 per il Diritto di Proprietà, su quest’ultima in particolare si è avuta una notevole “stratificazione” della normativa) ciascuna con una diversa gestione dei vincoli nel corso del tempo:
1) Convenzioni in Diritto di Superficie: il vincolo di PMC discende direttamente dalla Legge, essendo specificamente stabilito dalla lettera (e) del comma 8 dell’art. 35 della Legge 865/1971, che, nonostante la stratificazione di interventi di modifica legislativa, non ha mai cambiato questo aspetto. Questa è in effetti la fattispecie di cui nelle motivazioni viene dichiarata la pertinenza alla specie oggetto della Sentenza.
2) Convenzioni in Diritto di Proprietà: il vincolo di PMC ha subito, nel tempo, le alterne vicissitudini sotto esposte:
a. Formulazione originaria ante Legge 179/1992 (fino al 15/03/1992):
i. per i primi 10 anni dal rilascio della licenza di abitabilità, secondo il comma 15, il vincolo di inalienabilità;
ii. da 10 a 20 anni dal rilascio della licenza di abitabilità, secondo il comma 16, il vincolo di PMC ed i vincoli soggettivi per gli acquirenti per l’assegnazione di alloggi economici e popolari;
iii. dopo 20 anni dal rilascio della licenza di abitabilità, secondo i commi 17 e 18, era consentita una sorta di “Affrancazione” da tutti i vincoli, ma tramite pagamento di un corrispettivo pari alla differenza tra il valore di mercato dell’area ed il prezzo pagato al tempo dell’iniziale cessione in Diritto di Proprietà previa rivalutazione ISTAT (quindi un corrispettivo tipicamente meno favorevole di quello stabilito dal comma 48 dell’art. 31 della Legge 448/1998). Fino a quando tale somma non fosse stata versata, sarebbe stato solo possibile dare l’alloggio in locazione ad un canone determinato dal Comune ed a soggetti con i requisiti per l’assegnazione di alloggi economici e popolari.
b. Formulazione post Legge 179/1992 (nel periodo dal 15/03/1992 al 01/01/1997): con l’entrata in vigore della Legge 179/1992, si è creato un “vuoto normativo” poiché, con l’abrogazione dei commi dal 15 al 19 dell’art. 35 della Legge 865/1971 che specificavano in origine il vincolo di PMC, le Convenzioni in diritto di Proprietà non erano più soggette ad alcun vincolo di sorta, non esistendo più i commi che li regolavano.
c. Formulazione post Legge 662/1996 (a partire dal 01/01/1997): con l’entrata in vigore della Legge 662/1996, l’alinea del comma 13 dell’art. 35 della Legge 865/1971 è stato sostituito inserendo l’osservanza delle disposizioni di cui ai commi 1, 4 e 5 dell’art. 8 della Legge 10/1977 (Legge “Bucalossi”) ora sostituiti dall’art. 18 del DPR 380/2001, che specifica una “Convenzione-tipo” secondo la quale si reintroduce il solo vincolo di PMC alla lettere (b) e (c) del comma 1, ma solo con validità temporalmente limitata, alla lettera (d) del comma 1, inizialmente a 30 anni, successivamente, ridotti a 20 anni. Per questa fattispecie, come sopra citato gli stessi Giudici hanno dichiarato nelle motivazioni la non pertinenza alla specie trattata dalla Sentenza 18135,
d. Convenzione sostitutiva di “Trasformazione” del Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà: questa fattispecie è stata resa possibile a partire dal 1998 con il comma 46 dell’art. 31 della Legge 448/1998 che impone l’utilizzo della stessa “Convenzione-tipo” di cui ai commi 1, 4 e 5 dell’art. 8 della Legge 10/1977 ora sostituiti dall’art. 18 del DPR 380/2001. Siamo quindi in una fattispecie del tutto equivalente, sotto il profilo del vincolo di PMC, a quella del punto precedente (Convenzione in Diritto di Proprietà post Legge 662/1996)
Come si può facilmente capire, applicare gli stessi identici concetti con un indiscriminato “Copia&Incolla” come quello fatto con la Deliberazione 46/2017, è quantomeno illogico e, inevitabilmente, va incontro a dubbi di corretta applicazione della Legge Nazionale. Inoltre con il “Copia&Incolla” si continua a fare un riferimento incrociato alla precedente Deliberazione 40/2016 che, anch’essa, richiederebbe una revisione o, quantomeno, un completamento per poter affrontare in modo specifico e con misure differenziate ciascuna delle 5 fattispecie sopra indicate per evitare di cadere in una applicazione troppo piatta che, sotto vari aspetti, diventa iniqua e non rispettosa del parere della seconda Sezione Consiglio di Stato nr. 5576/2003 del 16/11/2005, che indica la necessità di considerare fra gli oneri deducibili per il calcolo del corrispettivo anche gli oneri di urbanizzazione e non solo quelli di cessione del suolo (che ha già fatto perdere contenziosi in materia ad altri Comuni che non l’hanno applicato).
Applicare indiscriminatamente la Sentenza nel modo in cui si è fatto con la Deliberazione 46/2017, sarebbe come cercare di curare con il medesimo farmaco un sintomo simile, ma provocato da malattie diverse e con gravità del tutto differente, senza fare alcuna analisi clinica e senza alcun consulto con altri medici. Il risultato sarebbe in molti casi la morte del paziente e questo è quello che avverrà, se non si cambia rotta, con il “farmaco” costituito dalla Deliberazione 46/2017, per la “malata terminale” costituita dall’Edilizia Agevolata/Convenzionata a Roma.
Un altro passaggio del Suo intervento che vorrei commentare è il seguente: “Fondamentalmente, la delibera che qui si chiede di approvare, quindi, è un adeguamento degli schemi di convenzioni in essere alle determinazioni di questo orientamento espresso, appunto, dalle Sezioni Unite della Cassazione”. Infatti ad oggi, a Roma, ci troviamo nella fase di completamento del II P.E.E.P. per il quale gli schemi di convenzioni da applicare, prima della Deliberazione 46/2017, erano quelli approvati con la Deliberazione A.C. nr. 60/2014 che aveva già sostituito gli schemi precedentemente approvati con le deliberazioni C.C. n. 173/2005, del 25/07/2005, e C.C. n. 31/2007, del 22/02/2007. Ora mi chiedo e Le chiedo: che significato ha sprecare tempo e carta per la modifica degli schemi approvati oltre 10 anni fa e, per altro già non più applicabili in quanto già sostituiti con una Deliberazione del 2014? Oppure qualche burocrate di Roma Capitale pensa che l’aver modificato unilateralmente una Deliberazione di oltre 10 anni fa possa, automaticamente, modificare anche tutte le Convenzioni ed i contratti di assegnazione e compravendita stipulati per gli immobili oggetto di interventi edilizi basati sulle Convenzioni stipulate dal 2005 al 2014 davanti ai notai e regolarmente registrati e trascritti?
Come dicevo sono disponibile a discutere durante un incontro faccia a faccia, da concordare compatibilmente con gli impegni di entrambi, eventualmente invitando anche qualche esperto in materia di altri Comuni per avere una “voce terza”.
Ringrazio per l’attenzione.