Abbiamo vinto una battaglia ma non la guerra. Possiamo gioire con quel senso di amaro di chi può affermare senza paura di essere smentito che queste cose le avevamo dette e scritte 5 anni fa quando abbiamo incominciato a studiare la materia ed a creare questo blog con annesso gruppo Facebook.
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NOVITA’ INTRODOTTE DAL DECRETO MEF del 28 settembre 2020, n. 151
Regolamento recante rimozione dai vincoli di prezzo gravanti sugli immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata. (20G00168)
(GU n.280 del 10-11-2020)
Vigente al: 25-11-2020
La legge 448/98, al comma 49-bis art.31, prevede la possibilità di rimuovere i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione (cd “affrancazione”), contenuti nelle convenzioni edilizie di cui alla legge 865/71.
Il corrispettivo da versare per l’affrancazione viene determinato come percentuale del corrispettivo richiesto dal comune per la cessione della quota millesimale dell’area, ossia per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, determinato in applicazione del precedente comma 48, con eventuale ulteriore riduzione in base alla durata residua del vincolo.
Le aliquote erano state determinate dal comune di Roma nella delibera n. 116 dell’ottobre 2018.
Con la modifica introdotta dalla legge di bilancio 136/18, la competenza a stabilire percentuale e riduzione è passata dai comuni al Ministero dell’Economia e delle Finanze, il quale doveva emettere il decreto attuativo entro 30gg dalla promulgazione della legge.
Dopo quasi 2 anni, finalmente il decreto è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale.
Cosa cambia col decreto ministeriale a Roma?
1 – CORRISPETTIVO DA VERSARE
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PRIMA |
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| La delibera prevedeva un corrispettivo di affrancazione pari all’80% del corrispettivo risultante dal comma 48, e una riduzione ulteriore dell’1% l’anno, nel caso di convenzioni per la concessione del diritto di superficie, o del 5% l’anno, nel caso di convenzioni per la cessione del diritto di proprietà, per ogni anno trascorso dopo il quinto dalla data di stipula delle convenzioni.
Lo spostamento in avanti nell’applicare la riduzione ulteriore al quinto anno dalla data di stipula della convenzione produceva un aumento del corrispettivo da pagare del 5%, per chi era in diritto di superficie, e del 25%, per chi era in diritto di proprietà, rispetto alla formulazione inizialmente prevista dalla Delibera 40/2016. |
– La percentuale da pagare viene ridotta dall’80% al 50% nel caso di convenzioni di cessione del diritto di proprietà e al 25% per le convenzioni di concessione del diritto di superficie, viene confermata un ulteriore riduzione ulteriore dell’1% (circa) l’anno o del 5% l’anno ma a partire dall’anno di stipula della convenzione. |
2 – SOGLIA MINIMA DEL CORRISPETTTIVO
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PRIMA |
DOPO |
| La delibera prevedeva una soglia minima di 2.500 euro, da corrispondere anche se il risultato del calcolo produceva un importo inferiore e anche nel caso di convenzione scaduta, secondo la teoria del vincolo perenne. | Nessuna soglia minima del corrispettivo che si annulla in caso di convenzione già scaduta. |
3 – SCADENZA DEL VINCOLO
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PRIMA |
DOPO |
| Secondo il Comune di Roma, il vincolo di prezzo massimo di cessione dura per sempre, a meno che non venga stipulata una convenzione di affrancazione. Pertanto, l’affrancazione è obbligatoria per vendere o locare a prezzo di libero mercato, anche se si procede con la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà.
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Riconoscimento della “cessazione del vincolo alla scadenza della stessa convenzione già vigente stipulata tra le parti” (cfr. parere della sezione consultiva per gli atti normativi del Consiglio di Stato sul decreto MEF). Viene quindi smontata la tesi del Comune di Roma sul vincolo perenne rimovibile “esclusivamente” con l’affrancazione.
Se si è in possesso di una convenzione per la concessione del diritto di proprietà scaduta, sia essa originale tra comune e concessionario, sia essa ottenuta con la sostituzione della convenzione originale (in applicazione del comma 46 art.31 legge 448/98) nella procedura di trasformazione del diritto superficiario in diritto di proprietà (riscatto della quota millesimale del terreno), nessun corrispettivo per la rimozione del vincolo è dovuto al comune in quanto il vincolo si è estinto, né c’è la necessita di stipulare una convenzione integrativa di affrancazione a fronte della scadenza già indicata nella convenzione di cessione del diritto di proprietà.
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4 – RATEIZZAZIONE DEL CORRISPETTIVO
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PRIMA |
DOPO |
| La possibilità di rateizzazione di versamento del corrispettivo, con possibilità di stipula dopo il versamento dell’ultima rata. | La possibilità di rateizzazione del versamento del corrispettivo, dietro rilascio di fideiussione bancaria si può procedere a stipulare la convenzione dopo il pagamento della prima rata. |
L’assessore Montuori e l’avvocatura di Roma Capitare spero proprio che abbiano compreso la questione dell’assurdo “vincolo perenne”.
Finalmente !!!! Ma per chi ha stipulato con il Comune due anni fa ed ha pagato il vecchio importo è previsto qualcosa?
Grazie a chi ha lavorato su questo testo.
Buongiorno, in considerazione che sarei interessato alla trasformazione del diritto di superficie in quello di proprietà nel piano di zona Selva Nera B16 dove risiedo, gradirei sapere se con il decreto del M.E.F. datato 28 settembre 2020, n. 151 e pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale Serie Generale n. 280 del 10 novembre 2020, che entrerà in vigore il prossimo 25 novembre, sarà possibile aderire a tale modifica.
Grazie per l’attenzione e cordiali saluti
Giacobbe Lioi
Sinceramente ci ho capito ben poco…
Chi possiede una casa in diritto di proprietà (per esempio da 5 anni) quanto dovrà pagare al comune per avere poi la libertà di rivenderla al prezzo di mercato?
Buon pomeriggio, pongo una domanda ai moderatori della pagina: Nel mio caso la Convenzione in diritto di proprietà fu sottoscritta nel 1976. Il comune potrebbe chiedere comunque il pagamento di un corrispettivo? La convenzione in diritto di proprietà è stata equiparata per legge alle convenzioni urbanistiche con durata quindi di 30 anni? grazie a chi risponderà.
PS: ho iniziato un dialogo con il comune che credo sarà abbastanza difficile
La cosa che dovreste pubblicizzare maggiormente sarà la procedura semplificata, che permetterà ai cittadini di uscire dal pantano degli uffici comunali e dei tempi burocratici. Potranno fare tutto da soli avvalendosi di un professionista e pagando e rogitando in tempi umani. Magari la cosa costata qualcosa in più, ma si potrebbe pensare di procedere per edifici coinvolgendo anche altre persone e dividendo la spesa!!
Buongiorno.
Grazie a chi mi può dare informazioni
Il Comune di Roma dovrà indicare il corrispettivo delle aree per ogni singolo PdZ oppure viene preso in considerazione il corrispettivo indicato nella convenzione urbanistica al netto degli oneri di urbanizzazione ?
No Giacobbe, il decreto ministeriale non ha competenza in sulla concessione della trasformazione, è il comune, quale proprietario delle aree, che dovrebbe deliberare in merito. In verità l’indirizzo politico in quella direzione è stato già deliberato da più di una giunta precedente, con mandato agli uffici a verificare le condizioni per la pubblicazione dei bandi. Purtroppo da anni ormai si è fermato tutto.
Da quello che ho capito ,chi è in possesso di un alloggio in diritto di proprietà ,non deve procedere con l’affranca-zione e pagare il corrispettivo al Comune . Il vincolo non è perenne .Grazie .
Per cortesia, vorrei sapere se il Comune di Roma intende rimborsare la somma in eccedenza pagata per l’affrancazione se la procedura è stata conclusa con una firma davanti al notaio nella sede comunale dopo l’emanazione della delibera 116/2018. Se intende pagare, quali sono i tempi e le procedure per avere il suddetto rimborso?