Calcola il costo dell’affrancazione

Aggiornamento 20/02/2018. Per capire se nel calcolo dell’affrancazione bisogna inserire i metri cubi virtuali o effettivi  bisogna leggere la convenzione e cercare quale parametro è stato utilizzato per determinare il valore dei corrispettivi da versare. Se i corrispettivi sono stati calcolati sulla base delle cubature virtuali, bisogna utilizzare quest’ultimi nel calcolo altrimenti  si dovrebbero trovare riferimenti a quelli effettivi. 

Metricubi virtuale o effettivi


Clicca QUI per il Foglio di calcolo Delibera 116/2018

Clicca QUI per il Foglio di calcolo Delibera 40/2016 (non più in vigore)

 


Di seguito proponiamo un foglio di calcolo automatizzato tramite il quale è possibile calcolare il costo dell’affrancazione del prezzo massimo di cessione e poter cosi’ vendere il proprio immobile a prezzo di mercato. Le spese notarili e le altre tasse non sono comprese nel calcolo, in particolare, quest’ultime dovrebbero essere:

  • Imposta di registro: 3% sul valore affrancato  ( Il “Consiglio Notarile dei distretti riuniti di Roma Velletri e Civitavecchia” cita che gli orientamenti della Agenzia delle Entrate in merito alla tassazione sulla eliminazione dei vincoli convenzionali del prezzo massimo di cessione che prevede il pagamento di una somma di denaro, non gode della agevolazioni di cui all’art. 32 del DPR 601 del 1973, ma e soggetta all’imposta proporzionale di registro con aliquota del 3%, ai sensi dell’art. 9 della tariffa, parte I, allegata al DPR n. 131/1986)
  • 155 euro Imposta di bollo
  • 70 euro annotamento
  • 100 euro visure
  • 9.10 tassa archivio notarile
  • compenso notaio (1200 ai 2000 euro in media)

Il foglio di calcolo è stato realizzato in accordo a quanto descritto nella delibera n.116/2018 del Comune di Roma.

Qui trovate le formule per il calcolo estratte dalla delibera n.116/2018 : link al comune di Roma QUI

Tale strumento NON è uno strumento ufficiale del comune di Roma e l’amministrazione di questo gruppo non è responsabile della correttezza dei risultati ottenuti e/o per l’utilizzo improprio di tale strumento.

Segnaliamo comunque che i risultati generati con tale foglio di calcolo sono stati confrontati con alcuni dei (pochi) conteggi ufficiali emessi dal comune di Roma e se i dati d’ingresso sono corretti, il valore finale risulta essere coincidente con quello realizzato dagli uffici del comune.

Prima di incominciare è necessario procurarsi il testo della convenzione tra il Comune di Roma ed il Costruttore dell’immobile ed il regolamento di condominio con la tabella millesimale in quanto le informazioni necessarie sono contenute all’interno di tali documenti.

Il foglio di calcolo è molto intuitivo ed è sufficiente inserire i dati negli appositi campi, di seguito riportiamo due raccomandazioni:

1- Il Corrispettivo versato per il diritto di superficie è un valore in lire o in euro presente all’interno della convenzione. Il valore da inserire nel foglio di calcolo NON deve includere il costo pagato dal costruttore per le opere di Urbanizzazione (clicca qui per maggiori dettagli su questo punto) (in genere, questi due valori sono indicati separatamente nelle convenzioni quindi non ci dovrebbero essere difficoltà a reperire il valore corretto). Talvolta è possibile che nelle convenzioni ci sia scritto l’ammontare del versamento ma il costruttore non ha versato parte (o tutta) la somma ed il Comune di Roma, che avrebbe dovuto vigilare e verificare il rinnovo delle fideiussioni bancarie, non ha mai controllato la copertura di questi pagamenti (ci arrivano inoltre notizie che in alcuni casi, le ricevute si siano semplicemente perse nei meandri della conservatori del Comune). In altri situazioni, come su Tor Vergata, non viene riconosciuto il prezzo pagato all’epoca per l’area (perché i terreni furono oggetto di transazione). Si paga il massimo e poi si modifica l’articolo 3 della convenzione. Quando verranno completate le procedure di esproprio, l’eventuale conguaglio verrà restituito al cittadino. Quindi, per evitare sorprese, vi consigliamo di effettuare 2 simulazioni:

  • la prima, nella quale inserite il valore del corrispettivo versato dal costruttore cosi come indicato nella convenzione,
  • la seconda, nella quale inserite il valore “zero” come corrispettivo versato per il diritto di superficie.

In questa maniera, potete valutare “il range” all’interno del quale può variare il costo della vostra affrancazione.

2- La Base millesimale deve essere ridotta dell’ammontare delle superfici commerciali (negozi e pertinenze) dove presenti.  Immaginiamo che le tabelle millesimali del nostro immobile siano composte nella seguente maniera:

  • 45 appartamenti da 20 millesimi ognuno (per un totale di 900 millesimi residenziali)
  • 5 locali commerciali da 20 millesimi ognuno (per un totale di 100 millesimi NON residenziali)

Per calcolare il costo dell’affrancazione dovete inserire:

  • Millesimi unità immobiliare (il vostro immobile) = 20
  • Base millesimale = 1000 – 100 = 900

Ovviamente, l’effetto di questa riduzione della base millesimale comporta un aumento del costo dell’affrancazione! (le cubature non residenziali sono pagate dai proprietari degli appartamenti e questo è un altro scandalo di questa delibera!).

Vi ricordiamo inoltre che i millesimi dell’unità immobiliare devono includere: abitazione, parti comune e box/posto auto (se presente).

ATTENZIONE: i millesimi del vostro immobile devono riferirsi all’intera volumetria data in concessione, spieghiamo meglio questo aspetto: Il principio alla base del calcolo dell’affrancazione è quello di calcolare quanto bisogna pagare al comune di Roma per TUTTA la volumetria data in concessione (per tutto il complesso di appartamenti, locali commerciali, box e parti comuni). Successivamente, per capire quanto deve pagare il singolo alloggio, viene effettuata una ripartizione in base ai millesimi:

Se 300.000 euro è il costo per l’affrancazione ed io posseggo 20/1000 dell’intero comparto allora dovrò pagare in proporzione a quanto da me posseduto (es. 300000/1000*20 = 6000 euro*)

*Nota: nell’esempio precedente non stiamo tenendo in conto altri fattori che intervengono nel calcolo ma ci stiamo focalizzando solo sui millesimi.

Molto spesso, le tabelle millesimali nei condomini sono divise per Scala. In quest’ultimo caso, può capitare che 1000 millesimi rappresentano la scala (e non l’intero compartimento). Un eventuale proprietario possiede, ad esempio, 200 millesimi della scala “A”. Se inserite nel foglio di calcolo, 200 millesimi, perché questo è il valore che leggete dalle vostre tabelle condominiali, state affermando che possedete 200 millesimi DELL’INTERO COMPARTO/VOLUMETRIA (ovvero 2 o 3 appartamenti a seconda dei casi !).

Clicca sul seguente link per essere rediretto al foglio di calcolo:

Clicca QUI per il Foglio di calcolo Delibera 116/2018

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Segnaliamo che, in base ai dati ufficiali pubblicati dal comune di Roma e reperibili al seguente link (Clicca QUI), il costo dell’affrancazione risulta essere cosi distribuito:

  • Costo affrancazione minimo: 4789,59 euro
  • Costo affrancazione medio: 20208,06 euro
  • Costo affrancazione massimo: 49592,59 euro

(Le statistiche sono state calcolare basandosi sui dati pubblicati dal comune di Roma al 24/05/2017, Con la delibera 116/2018, Grazie alle pressioni di noi Cittadini,  i valori sono stati rivisti al ribasso)

Dulcis in fundo: IL CONGUAGLIO

Abbiamo avuto modo di verificare che indipendentemente dal fatto che l’immobile sia in uno dei 14 piani di zona o meno, nel testo allegato ai conteggi è comunque scritto che si riservano il pagamento del conguaglio. Si può bonariamente (anche se è sbagliato) pensare che usino un prestampato indipendentemente dal fatto che per i 14 piani di zona si conosca già il costo definitivo del piano di zona. Per coloro che sono nei 14 piani di zona, oltre ad una preventiva informazione e conferma al dipartimento su come intendano quella frase, l’importante è che quando si andrà a rogitare per l’affrancazione dal vostro notaio, che vi premunite di avvertire, risulti non presente o cancellato l’art.3 della convenzione-tipo che è allegata nella delibera 33 di dicembre 2015. Nella convenzione-tipo succitata, infatti, sotto la dicitura “art.3” è scritto (solo nella ipotesi che non sia noto il costo definitivo di esproprio delle aree). Dunque in caso si conosca il costo di esproprio definitivo, così come già conosciuto per i 14 piani di zona, questo art.3 non deve essere presente. Ovviamente, di contro, per gli altri 104 piani di zona rimanenti l’art.3 sarà presente.

Ricordiamo inoltre che l’affrancazione NON trasforma il diritto di Superficie in diritto di Proprietà.Senza Trasformazione, il terreno rimane proprietà del comune di Roma e allo scadere dei 99 anni (+ 99 anni rinnovabili) anche l’immobile, che su esso è stato edificato, ritorna nella disponibilità del comune di Roma.

Per questo motivo chiediamo al Comune di Roma di consentire la TRASFORMAZIONE per tutti i Piani di Zona. Vogliamo pagare, il giusto, per diventare proprietari delle nostre case !


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