Quesito 18 Luglio 2017:
La mia situazione è la seguente, tramite il piano casa ho effettuato un cambio di destinazione d’uso in piano di zona B36 Acilia Saline, trasformando un A10 in A2, da ufficio, quindi non residenziale, ad abitazione. Tra le FAQ del comune di Roma ho letto “gli immobili non residenziali non soggiacciono alla disciplina dell’affrancazione, poiché le disposizioni di cui all’art.35 della L. 865/71 prevedono, al comma 8, lettera e), l’inserimento, in ambito convenzionale, di criteri per la “determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione nonché per la determinazione del prezzo di cessione” solo relativamente ad “ alloggi”. Dopo essermi recato dal notaio in via preventiva per vendere l’immobile, mi è stato detto che mi sarei dovuto recare al Dipartimento di pianificazione urbanistica per capire se ero libero o meno, dopo aver effettuato il CDU, dai vincoli convenzionali, perché a suo parere essendo diventato l’ufficio un alloggio dovrei sottostare a prezzo max di cessione ecc ecc…Purtoppo dopo essermi recato al comune più volte non ho ancora avuto una risposta, anche se anche i tecnici ritengono che io debba rispettare la convenzione, a mio parere non è giusto che io debba rispettare un prezzo massimo in quanto al momento dell’acquisto dell’immobile non ho usufruito di nessuna agevolazione ed ho pagato a prezzo di mercato. Ora però anche volendo io non ho nessuna tabella o parametro dal quale poter ricavare il prezzo massimo di cessione e non so più cosa fare. Qualcuno del gruppo si ritrova nella mia stessa condizione?
L’esperienza del nostro utente e la risposta del Comune Anno: 2020
Per un periodo, con altre persone che si trovavano nelle mie stesse condizioni provammo a farci ricevere in dipartimento senza però riuscire ad essere ricevuti (in realtà ci venne fissato un appuntamento con una responsabile ma il giorno dell’appuntamento, dopo 2 ore di attesa ci fece comunicare che l’appuntamento era stato rinviato e da allora non veniamo più ricontattati.
Comunque qualche mese fa in risposta al quesito posto dal mio Notaio di fiducia che riporto di seguito :
“Un mio cliente intende acquistare un appartamento ad uso residenziale in piano di zona, già di categoria A/10, che è divenuto tale a seguito di lavori eseguiti in forza del “piano casa” su fabbricato inizialmente interamente destinato ad uso ufficio cat. A/10.
L’attuale proprietario vuole iniziare la procedura di affrancazione per poter vendere l’appartamento a prezzo di mercato, ma gli è stata prospettata in ambienti comunali la difficoltà di individuare i parametri per determinare il canone di affrancazione. Cosa può consigliare in questo caso? “
Ricevetti la seguente risposta:
“Riguardo il tema sub 2 Le dico che non è la prima volta che il tema si pone. Non è in alcun modo derogabile o evitabile il tema dell’approvazione del prezzo massimo di cessione di alloggi realizzati in aree convenzionate ex art.35 L.865/71. La cd Legge piano casa incrementa le originarie superfici a destinazione residenziale a scapito delle precedenti destinazioni non residenziali o addirittura in incremento di quelle preesistenti. Pertanto l’operatore interessato che abbia fruito di tale strumento legislativo avrà doverosamente cura di predisporre e far approvare dall’ Amministrazione nuove tabelle dei p.m.c. dell’intero fabbricato (nella quota alloggi) che tengano conto delle varianti e, estremizzando, anche prevedendo conguagli in favore di coloro che primi acquirenti avessero illo tempore acquistato in situazione ordinaria. Altra conseguenza che tali varianti renderanno ancora più incerto e salvo conguaglio anche il valore delle aree riguardo il costo generale del piano correlato alla quantità/destinazione di volumi edificata.”
Ad ogni modo, sebbene ritenga il ragionamento del funzionario più o meno corretto, credo che la soluzione prospettata sia al contempo insostenibile ed impensabile per chi come me ha effettuato un c.d.u in piano di zona usufruendo dell’art. 3 ter del Piano Casa avendo già pagato fior di quattrini (in media costato circa 15.000 euro oltre spese tecniche). Non oso immaginare tempi e costi per tale soluzione. Probabilmente, l’unica strada per chi vorrà poter vendere il proprio immobile in questa situazione sarà quella di provare a fare il c.d.u. inverso ovvero a far ritornare l’immobile in A10.