ARTICOLO DATATO 25 Maggio 2017
Gli albori della nostra Battaglia
A Ufficio per i Rapporti con i Cittadini
Gabinetto della Sindaca
c.a. Sig.ra Veronica Giordano
Facciamo seguito alla sua email del 19/5/2017 e nel ringraziarla per la sua risposta, non possiamo non osservare che avremmo gradito una risposta alle nostre domande anche da parte dell’Assessore all’Urbanistica Prof. Luca Montuori e/o dal Presidente della Commissione Urbanistica Dott. Donatella Iorio (anche loro destinatari della precedente email) ed ai quali, ci teniamo a sottolineare, scriviamo quotidianamente attraverso tutti i mezzi possibili (email, piattaforme social,…) senza mai aver ricevuto risposte.
Per quanto riguarda la sua domanda sulle nostre generalità, le comunichiamo che facciamo da tramite per conto di circa 1539 persone (numero in aumento con una media di 170 unità al mese) iscritte al gruppo Facebook: “CAOS prezzi massimi di cessione ROMA !!!”, che è diventato uno dei principali canali di discussione sul tema delle affrancazioni e trasformazioni per il comune di Roma ed al quale quotidianamente centinaia di persone, non trovando risposte dalle istituzioni, si rivolgono alla ricerca di informazione e sostegno.
Per sgombrare il campo da qualsiasi dubbio, teniamo a precisare che il gruppo non è espressione di alcun partito politico e/o associazione pubblica o privata, ma è un luogo di discussione composto di semplici cittadini dove, i singoli membri (tra i quali, avvocati, tecnici e ingegneri etc.. ) mettono a disposizione le proprie competenze e capacità per individuare e proporre soluzioni per risolvere il CAOS dei prezzi massimi di cessione.
Possiamo tranquillamente affermare che ci sono molti punti in comune con la piattaforma Rousseau e con il concetto “uno vale uno” tanto caro al Movimento 5 stelle che al momento amministra questa città…purtroppo constatiamo attualmente che il nostro problema non è gestito correttamente da un’amministrazione che risulta latitante ed inefficiente, la quale, oltre a mancare di risposte nell’immediato, non sembra avere le idee chiare sul futuro.
Sia chiaro, siamo ben consci e non abbiamo alcun problema a ribadire che le cause che hanno creato la problematica dei piani di zona non sono attribuibili a questa amministrazione, nessuno pensa che si possa risolvere una cattiva gestione perpetrata da molti anni in tempi brevi, ma con altrettanta chiarezza si deve però affermare che i risultati ottenuti fino ad ora (circa 9 mesi di lavoro), la mancanza di trasparenza, di chiarezza e soprattutto di progettualità adottata dal Comune di Roma ci preoccupa fortemente…
Per entrare nel merito, le forniamo due esempi concreti:
- Novembre 2016. Durante una delle Riunioni della Commissione Urbanistica sui P.d.Z. veniva consegnato alla commissione il seguente documento (Richiesta parere al comune di Roma) facendo esplicita richiesta alla stessa che il documento venisse allegato al verbale e che fossero fornite delle risposte alle domande in esso contenute nelle successive riunioni. Tale documento, redatto da alcuni tecnici e avvocati, evidenzia le molte irregolarità presenti nelle Delibere emanate dal Comune di Roma, pone delle questioni (che ancora oggi non hanno trovato risposta) e propone delle soluzioni. Conclusione? Non abbiamo mai ricevuto alcuna risposta e di tale documento non ve n’è traccia nei verbali della Commissione.
- Febbraio 2017: La commissione Urbanistica presieduta dalla dott. Donatella Iorio si riuniva in segreto con l’avvocatura per discutere sui p.d.m. e a oggi, non siamo a conoscenza del contenuto della discussione né se esiste alcun verbale. Secondo il regolamento comunale si può solo segretare qualcosa che possa ledere la privacy di persone o aziende ma a noi cittadini, almeno in una prima fase, non interessa conoscere i nomi di persone o aziende coinvolte e sarebbe stato sufficiente produrre un verbale e coprire eventuali nomi con “omissis”. Tutto ciò non è stato fatto quindi è evidente l’intenzione di non portare i contenuti della discussione a conoscenza della collettività. L’ultima riunione aperta al pubblico della commissione Urbanistica sul tema P.d.Z. risale a fine 2016 e da allora non abbiamo più ricevuto informazioni se non attraverso delle interviste radiofoniche che erano più simili a degli spot elettorali.
Un buon inizio per poter nuovamente riallacciare i rapporti con noi cittadini sarebbe quello di rispondere celermente alle domande contenute in tale documento, usando inoltre una maggiore trasparenza.
Potremmo continuare con altri esempi, ma preferiamo andare diretti alle domande, alle quali, vi chiediamo, ancora una volta, di rispondere:
1. Istituzione della Commissione d’Inchiesta sui P.d.Z.
Abbiamo appreso di recente che è stata istituita una commissione d’inchiesta sui P.d.Z. di durata prevista pari a 18 mesi. Riteniamo sia un atto corretto e doveroso per fare chiarezza, ma ci dispiace dovervi evidenziare che, come si evince dal pur parziale sondaggio, effettuato sul gruppo Facebook (vedi tabella sotto), le violazioni delle regole previste dalle convenzioni sfiorano il 70% dei casi (dove risulta evidente la mancata vigilanza del comune ma addirittura la sua complicità con i famosi “nullaosta” a vendere a prezzo di mercato e lettere al notariato per evitare ripetute risposte ai notai richiedenti autorizzazioni. Inoltre, vi informiamo sin d’ora che siamo certi, che a lavori conclusi di tale commissione d’indagine , ove si volessero perseguire le responsabilità, risulterebbero evidenti, nella maggior parte dei casi da parte di società costruttrici /o cooperative molto spesso che fungevano esclusivamente da prestanome, che sono state liquidate e/o addirittura fallite. Sarà quindi, molto difficile ottenere eventuali risarcimenti. Suggeriamo di indirizzare i loro sforzi, in primis, su come e chi ha concesso e autorizzato tali concessioni e sulle eventuali commistioni che possono essere scaturite e che hanno portato al degrado a tale livello dell’ iniziale nobile intento della “edilizia convenzionata”.
Sondaggio – Dati aggiornati al 23/5/2017
| Proprietario | Risposta |
| Secondo (o superiore) e NON ho acquistato a PMC. | 266 (61,6 %) |
| Primo ed ho acquistato a PMC. | 83 (19,2 %) |
| Primo e NON ho acquistato a PMC. | 42 (9.7 %) |
| Secondo (o superiore) ed ho acquistato a PMC. | 1 (0.2 %) |
| Altro | 40 (9,3 %) |
Chiediamo quindi a codesta amministrazione se ha intenzione di intervenire sul tema dei P.d.Z. con una nuova Delibera prima della chiusura delle indagini effettuate dalla suddetta commissione oppure non sono previsti interventi fino alla fine delle indagini.
I cittadini hanno il diritto di sapere per poter regolarsi di conseguenza perché queste scelte hanno un impatto diretto, in alcuni casi drammatico, sulla vita di migliaia di persone.
2. Trasformazione dal diritto di superficie in diritto di proprietà per tutti i Piani di Zona. Decadenza dei vincoli dopo 20 anni, come da normativa in vigore. Affrancazione come anticipo sulla Trasformazione.
Durante una delle riunioni della Commissione Urbanistica tenutasi a Novembre 2016, fu domandato alla commissione e ai dirigenti presenti perché, a differenza di tutti gli altri comuni d’Italia, a Roma si fosse completamente arrestato il processo di Trasformazione del diritto di Superficie in diritto di Proprietà concesso ai comuni dall’attuale normativa. Dopo un iniziale momento di “spaesamento”, la risposta data dai dirigenti presenti fu: “Scelta Politica”.
Con il senno di poi è evidente che internamente agli uffici dell’amministrazione capitolina si è creata una scuola di pensiero basata perlomeno su due presupposti;
- di non privilegiare l’applicazione della delibera 54/2003 circa la trasformazione, poiché nella sua convenzione-tipo (allegato A) , contiene, come previsto dall’art.18 della Legge 380/2001, per i soggetti che hanno una convenzione originaria superiore ai 20 anni, l’automatica caduta di tutti i vincoli, compreso quello più significativo del P.M.C. per l’alienazione dell’immobile. Che questa applicazione avrebbe vanificato, per questa tipologia di assegnatari/proprietari, la necessità di affrancare, facendo diminuire la popolazione interessata e quindi rimanendo obbligata anch’essa a pagare un ulteriore corrispettivo che aumenta le entrate del Comune, dunque scelta antieconomica per il Comune in caso di sblocco delle pratiche.
- la considerazione che nessuno, a nessun livello di funzione e grado, ha trovato o provato a smentire e/o disconoscere l’interpretazione dell’Avvocatura, che è divenuta molto restrittiva, solo dopo la sentenza della Cassazione a Sezioni Riunite del 2015, quando invece i comma 49 bis e 49 ter, erano già stati introdotti nella Legge 448/98 dall’articolo 5, comma 3-bis, legge n. 106 nel 2011. Allora si può intendere che si tratta più semplicemente di “Scelta economica da un lato e di cautela a non esporsi dall’altra”?
In sintesi si può affermare che risulta una “Scelta di comodo” , con buona pace di tutti i cittadini, che addirittura in alcuni casi hanno già pagato il corrispettivo e/o erano pronti a farlo per trasformare e sono rimasti bloccati e che sono ancora in attesa da oltre un anno di un minimo di riscontro.
L’incertezza generale sui piani di zona insieme al deprezzamento degli immobili dovuti alla crisi immobiliare ha portato a una forte svalutazione degli immobili in diritto di Superficie. Tale situazione rappresenta un ulteriore ingiusta punizione per le migliaia di cittadini che hanno già pagato questi immobili al prezzo di mercato e che ora devono ulteriormente pagare per poterli rivendere a loro volta a prezzo di mercato.
Con l’avvicinarsi della fine della scadenza delle concessioni, chi mai vorrà acquistare un immobile che potrebbe rientrare nella disponibilità del Comune di Roma dopo tutta la mala gestione che il Comune ha dimostrato?
E’ assolutamente necessario dare la possibilità su base volontaria a TUTTI gli assegnatari/proprietari nei piani di zona di trasformare il diritto di Superficie in diritto di Proprietà senza futuri conguagli: pagare il giusto corrispettivo per diventare proprietari del suolo, eliminare TUTTI i vincoli che attualmente insistono dopo 20 anni dalla data della prima concessione ed utilizzare lo strumento dell’affrancazione solo come un “anticipo” sulle trasformazioni per chi ha necessità di vendere prima della scadenza dei 20 anni.
Per quanto riguarda la fattibilità della nostra richiesta dal punto di vista tecnico/normativo rimandiamo al documento: Richiesta parere al comune di Roma.
Ci teniamo in particolare a sottolineare la necessità di eliminare la spada di Damocle del conguaglio che non è altro che un modo per rimandare al futuro i problemi di oggi.
Chiediamo quindi di conoscere la posizione dell’attuale giunta sulla possibilità/volontà di concedere la trasformazione del diritto di Proprietà in diritto di Superficie per tutti i P.d.Z. ed ad un costo contenuto (considerando le evidenti responsabilità del Comune che hanno condotto all’attuale situazione).
3. Valori venali dei Terreni
La rivisitazione del calcolo dei valori venali è certamente un altro punto cardine sul quale chiediamo un intervento, nello specifico chiediamo per quale motivo, nelle stime dei valori venali, ma soprattutto nella procedura di valutazione del corrispettivo risultante dal comma 48 dell’art. 31 della Legge 448/1998, NON si tiene conto del valore limite che NON può essere superato, esplicitato a chiare lettere nell’ultima frase di tale comma?
La stessa frase è stata anche riaffermata dalla Delibera della Corte dei Conti a Sezioni Riunite n. 22/CONTR/11 che riporta più volte la frase del comma “In ogni caso, il costo dell’area non deve risultare maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà, al momento della trasformazione di cui al comma 47”. Inoltre, da un’analisi delle formule in allegato “A” della Deliberazione 40/2016 del Commissario Straordinario Tronca, viene fuori che per la stima del valore venale è portato in detrazione, per ottenere il valore del suolo, una percentuale di utile dell’operatore immobiliare di solo il 20% che, da un semplice confronto fra i valori OMI delle zone di Roma (presi come base di partenza per la stima), rispetto a quelli di altri Comuni limitrofi, appare chiaro essere enormemente sottostimato (altrimenti non si giustificherebbero valori OMI così elevati a Roma). Tale parametro, a causa dell’arbitrarietà di un 20%, che non ha nessun legame con la vera situazione dei prezzi immobiliari di Roma, porta a stime dei valori venali completamente errati e sovrastimati e viene utilizzato in questo caso come parametro da “giostrare” per ottenere i valori del tutto inaffidabili, che non rispettano neanche un altro preciso limite massimo di incidenza del terreno del 20% rispetto ai valori di costruzione imposto dal comma 2 dell’art. 18 del DPR 380/2001.
4. Trasformazioni/affrancazioni affidate a Risorse per Roma
Nel solo periodo 1/1/2017 – 30/4/2017 sono state quantificate ed emesse dall’attuale amministrazione, con un costo totale di € 9.493.607,66, due delibere per l’affidamento a RpR di attività di supporto al Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica che tra i vari servizi richiesti prevedevano di espletare 1300 pratiche di completamento di istruttoria per la stipula dei rogiti per le sole affrancazioni, per l’attività da svolgere sulle pratiche di trasformazioni e per la definizione dei Pmc per 54 Pdz. E’ di questi giorni la pubblicazione dello stato attuale delle pratiche in cui si contano 47/50 rogiti effettuati in 8 mesi, trasformazioni bloccate, quindi risultato zero e nessun prezzo massimo di cessione di piani di zona. A ns. giudizio, bisognerebbe anche su questo tema verificare l’efficienza e le relative procedure affidatarie, poiché non tutto è attribuibile alla responsabilità delle vecchie amministrazioni.
Per i dettagli vedere il seguente articolo: https://caosprezzimassimiroma.altervista.org/lo-spreco-dei-soldi-le-affrancazioni-dati-risorse-roma/
Speriamo di ricevere in tempi brevi delle risposte alle domande poste nella presente email e nel documento Richiesta parere al comune di Roma e ci rendiamo disponibili per un incontro da organizzare con l’assessore all’urbanistica Prof. Luca Montuori e/o più rappresentanti del Comune di Roma che abbiano interesse a discutere nel dettaglio queste ed altre problematiche relative ai P.d.Z.
La ringraziamo in anticipo per il tempo che ci ha dedicato e come avvenuto in precedenza, le comunichiamo che questa email sarà pubblicata sul gruppo Facebook (“CAOS prezzi massimi di cessione ROMA !!!”) e sul blog (https://caosprezzimassimiroma.altervista.org/) per poter darne visione alle migliaia di persone interessate da questa truffa.
Sicuri di ricevere una sua risposta, cogliamo l’occasione per porgerle cordiali saluti.
CAOS prezzi massimi di cessione ROMA !!!
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