Stipula nuovi contratti, surroghe e rimodulazioni dei mutui

E’ ormai noto a tutti coloro i quali stanno vivendo questa drammatica esperienza del CAOS dei prezzi massimi di cessione che anche il mercato immobiliare Romano sta risentendo di questo clima di incertezza e non sono pochi i casi di chi ha momentaneamente abbandonato l’idea di mettersi alla ricerca di una nuova abitazione a causa delle difficoltà (si spera a breve termine) di rivendere la propria casa.

Molte famiglie avevano messo da parte un piccolo gruzzoletto che, non potendo utilizzare per l’acquisto della nuova casa, vorrebbero invece destinare alla riduzione della rata del muto ed approfittare dei tassi d’interesse particolarmente bassi in questo momento storico.

Questo è in teoria possibile grazie alla surroga: La surroga del mutuo è una procedura semplice e gratuita, introdotta nel 2007 dalla Legge Bersani, che ti permette di effettuare un cambio mutuo dalla banca con cui lo hai stipulato ad un’altra che ti offre condizioni più vantaggiose. La surroga non estingue il finanziamento precedente, ma lo trasferisce presso un’altra banca, che subentra nel credito e in tutte le sue garanzie, compresa l’ipoteca.

Generalmente si parla di rimodulazione del mutuo quando si contrattano nuove condizioni con la banca con la quale abbiamo già in vigore un contratto di mutuo.

Premettiamo che la banca con la quale abbiamo in vigore il mutuo non è obbligata a rimodulare le condizioni del contratto. Solitamente questo accade perché, grazie alla legge Bersani, possiamo muoverci in un regime di maggiore “concorrenza”: se la mia banca non è disposta a ridiscutere le condizioni del muto posso andare da un’altra banca e spuntare condizioni migliori. Inoltre, non esiste una legge che regola il quanto ed il come debba essere rimodulato il mutuo, alcuni vincoli sono descritti nel nostro contratto ma in generale, la banca ha libertà di manovra nel decidere cosa fare e che tassi proporre sopratutto in funzione del rapporto con il cliente.

Fino a Settembre 2015, le perizie dei mutui valutavano gli immobili al “prezzo di mercato” e su questo valore venivano anche calcolati i parametri del mutuo da erogare. Ovviamente, se la casa era in diritto di superficie il valore di mercato periziato teneva in conto di questo aspetto con una riduzione dal 5% al 20% del valore rispetto ad un immobile equivalente in diritto di proprietà. In ogni caso, i valori di mutuo erogati erano di gran lunga maggiori rispetto al prezzo massimo di cessione.

Che cosa accade oggi?

Sfortunatamente, un’altra conseguenza di questo scandalo dei prezzi massimi di cessione è che è diventato molto più complicato effettuare una surroga o rimodulazione per due motivi:

  1. La banca non ha interesse a rilasciare un finanziamento per un immobile superiore al valore al quale può essere rivenduto (ricordiamo che stiamo parlando di immobili non affrancati).
  2. La banca sa bene che difficilmente riuscirete ad ottenere migliori condizioni da un’altra banca se il vostro immobile non è affrancato, quindi, non potete scappare da nessuna parte!!!.

Siamo a conoscenza di situazioni in cui la surroga è stata negata a causa di questo problema ed altri casi in cui questa operazione è stata concessa. La situazione finanziaria personale, la discrezionalità decisionale della banca ed il tipo di immobile incidono notevolmente sul risultato finale.

Con altrettanta certezza possiamo inoltre affermare che, per i nuovi mutui, le banche difficilmente erogano prestiti più alti del prezzo massimo di cessione (se l’immobile non è affrancato).

Per concludere, vi invitiamo a non demordere ed a recarvi personalmente verso diverse filiali per discuterne con chi di dovere… “tentar non nuoce”!

Se avete informazioni diverse, volete condividere la vostra esperienza personale oppure siete a conoscenza di filiali più permissive rispetto alle altre scrivete al nostro indirizzo email che trovate nella sezione contatti e provvederemo ad aggiornare questa pagina.