Considerazioni sulla determinazione del valore venale dei terreni nei P.d.Z. del Comune di Roma

Nell’ultima  frase  del  comma  48  dell’art.  31  della  Legge  448/1998  viene  esplicitato,  a nostro parere,  un importante concetto che impone un limite superiore al corrispettivo che il Comune può chiedere per la Trasformazione del Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà. Tale limite è così individuato: “Comunque il costo dell’area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47”.

Da quanto sopra, indipendentemente dalla stima dei valori venali che l’Ufficio Tecnico del Comune può aver fatto (da più parti criticata dati i valori molto elevati ed i metodi piuttosto discutibili), scaturisce che, una volta calcolato il corrispettivo di Trasformazione (dal quale deriva anche, in base ad una percentuale, il corrispettivo dell’Affrancazione), esso DEVE essere confrontato con “quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47” e, se maggiore, deve essere ridotto a tale limite massimo.

Da un’analisi delle numerose delibere approvate dal Comune di Roma per il Diritto di Proprietà, si può vedere che, per la determinazione del corrispettivo delle aree cedute direttamente in diritto di proprietà, la Deliberazione 94/2003 è quella che fornisce una procedura ben precisa, tramite due formule, a seconda delle date in cui il PdZ è stato adottato,   piuttosto semplici che forniscono il costo dell’area a partire solo dai seguenti valori che, nella maggior parte dei casi, sono ben identificabili e cioè:

1)   Piani adottati antecedentemente all’entrata in vigore della legge n. 662/96:

  • a) Costo di acquisizione definitivo delle aree del Piano di Zona espropriate o acquisite in cessione volontaria;
  • b) Cubatura residenziale complessiva di Piano;
  • c) Cubatura non residenziale complessiva di Piano omogeneizzata sulla base di quanto disposto dalla deliberazione M. n. 3924/89;
  • d) Coefficiente di omogeneizzazione della cubatura non residenziale pari a 2.

2)   Piani adottati dopo l’entrata in vigore della legge n. 662/96:

  • a) Costo di acquisizione definitivo delle aree espropriate o acquisite in cessione volontaria;
  • b) Cubatura residenziale concessa o da cedere in superficie;
  • c) Cubatura non residenziale concessa o da cedere in superficie;
  • d) Cubatura residenziale ceduta o da concedere in proprietà;
  • e) Cubatura non residenziale ceduta o da cedere in proprietà;
  • f) Coefficiente di omogeneizzazione della cubatura non residenziale pari a 1,3.

Tutte le Deliberazioni successive (vedere pagina web http://www.urbanistica.comune.roma.it/pdz/attuazione.html ) in tema di PdZ ceduti in proprietà, cioè le Deliberazioni 31/2007 e 60/2014, hanno solo modificato gli schemi di Convenzione approvate, per allinearle alle modifiche legislative, ed il costo di costruzione degli immobili, da prendere come parametro base per la definizione dei prezzi massimi di cessione degli alloggi, ma nessuna di esse riporta una modifica della metodologia di determinazione del costo unitario (€/mc) delle aree da cedere in proprietà che, pertanto, resta quella descritta nella Deliberazione 94/2003.

Per inciso tutte le Deliberazioni, esclusa la 40/2016, che, in passato, avevano determinato il valore venale da utilizzare, come base per la Trasformazione del Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà, proprio basandosi sul limite massimo enunciato nell’ultima frase del comma 48 dell’art. 31 della Legge 448/1998, ottenendo lo scopo del massimo valore ottenibile, ma mettendosi al riparo da qualsiasi critica, invece di utilizzare procedure basate su complessi metodi di Estimo (facendo “voli pindarici” per la determinazione di numerosi parametri non disponibili) come si è fatto per la Deliberazione 40/2016, che ha stravolto la valutazione del valore venale generando più confusione che altro.

Tanto per fare un esempio, da un conteggio di Trasformazione ante Deliberazione 40/2016, per un alloggio del PdZ Valmelaina, risulta che il costo definitivo unitario dell’area è 12,47 €/mc che, diviso per 0,6 (fattore di abbattimento del comma 48), porta ad un valore venale di 20,78 €/mc. Rivalutando questo valore dal mese antecedente alla delibera di assegnazione da parte del Comune all’impresa (Febbraio 1984) al mese della Deliberazione n. 297/2012, che aveva già approvato la stima del valore venale per questo PdZ (Ottobre 2012), porta ad una stima di 57,12 €/mc che è, praticamente, a parte i decimali, quella riportata nella citata Deliberazione n. 297/2012 (57,96 €/mc).

Al contrario l’elevatissima stima della Deliberazione 40/2016 (239,51 €/mc), porterebbe ad un corrispettivo di Trasformazione, anche abbattendo tale valore venale dell’ulteriore 50% previsto nella stessa Deliberazione 40/2016, enormemente più alto di quello massimo previsto dall’ultima frase del comma 48 dell’art. 31 della Legge 448/1998.

Questo semplice esempio, che potrebbe essere ripetuto anche per altri PdZ, la dice lunga sull’inutilità delle stime di valore venale riportate nella Deliberazione 40/2016 e, soprattutto, sulla pericolosità di tali stime, le quali non potranno che sollevare numerosi contenziosi fra Comune di Roma ed i titolari del diritto di superficie che chiederanno la Trasformazione. Costoro, infatti, se non costretti dalla necessità di vendita a brevissimo termine, non accetteranno sicuramente di pagare dei corrispettivi superiori ad un preciso limite determinato dalla Legge!

L’amministrazione del Movimento 5 Stelle di Roma Capitale ha tutti gli strumenti previsti dall’attuale normativa per intervenire OGGI e SUBITO per ridurre il costo delle affrancazioni/trasformazioni. L’amministrazione deve dimostrare nei fatti (e non a parole) la volontà politica di difendere e tutelare le migliaia di Cittadini Romani truffati con enormi responsabilità da parte del Comune stesso.

Se per la Delibera 40 si può pensare ad inesperienza ed impreparazione, per la prossima Delibera non ci saranno scusanti!.

Prossimamente parleremo della scelta di questa amministrazione di non considerare i costi delle Opere di Urbanizzazione (già pagate da cittadini e cooperative) e che non sono tenuti in considerazione nei calcoli dell’affrancazione/trasformazione. Solo l’inclusione di questi costi da noi già sostenuti (ed assolutamente in linea con l’attuale legge), consentirebbe di abbassare le attuali cifre di circa la metà.

Condividete ed Informate!

Qui l’email inviata ai rappresentanti del Comune (QUI)

Aggiornamento 25/5/2017: I Valori Venali…il lupo perde il pelo ma non il vizio…

Precedente Applicabilità o meno dell’”Equo Canone” all’Edilizia Convenzionata Successivo Lettere all'uffico per i Rapporti con i Cittadini (Gabinetto della Sindaca) del Comune di Roma