[Lettera inviata la Presidente della Commissione VIII – Urbanistica, Amodeo Marziano.]
Buonasera Presidente Amodeo,
Innanzitutto La voglio ringraziare, anche a nome dei comitati che rappresento, per l’opportunità data di potere fornire i nostri commenti alla proposta di delibera RC
38074/2022.
Purtroppo devo mio malgrado informarLa che l’esame completo della proposta conferma a mio avviso le preoccupazioni che avevo già avuto modo di esprimerLe nei precedenti messaggi.
In particolare per quanto riguarda il IX Municipio, l’aggiornamento dei valori venali non porta a sostanziali modifiche dei valori abnormi già stabiliti nella Delibera 40/2016 e recepiti nella
Delibera 116/2018 per la determinazione dei corrispettivi di Trasformazione ed Affrancazione, anzi se possibile li rende ancora più gravosi come nel caso dei Piani di Zona 12V Acqua Acetosa e 38 Laurentino dove si registra un incremento dei valori venali del 16% e 20% rispettivamente.
A tale riguardo, si sottolinea che anche i corrispettivi di trasformazione ottenuti dai valori venali proposti nella RC 38074/2022 risultano di gran lunga superiori non solo ai costi effettivamente sostenuti per le medesime aree dal Comune ma anche ai costi di cessione delle aree in proprietà stabiliti nell’ ultima delibera 6/2022 come ben evidenziato nel grafico qui sotto riportato relativo ad alcuni piani di zona del IX Municipio.
In altre parole sulla base dei nuovi valori venali proposti, il costo di cessione delle aree nei piani di zona del IX Municipio può arrivare ( anche al netto degli eventuali oneri di concessione già versati ) :
- Fino a tre volte il costo ( vedere i casi di Laurentino e Acqua Acetosa ) che verrebbe fatto pagare oggi ad un costruttore per vedere assegnata in proprietà la medesima area.
- Fino a 6 volte i costi sostenuti effettivamente dal Comune per l’esproprio delle medesime aree.
Spero che potrà concordare che su queste basi, la nuova proposta di Delibera appare del tutto incoerente non solo con i principi economici sociali che sono alla base dell’ Art. 35 L.448/1998 con il quale era stata intesa favorire l’acquisizione in piena proprietà degli alloggi anche ai residenti dei piani di zona per i quali l’intervento edilizio era stato originariamente effettuato con l’uso del più limitato Diritto di Superficie, ma anche con gli sforzi già intrapresi da questa Amministrazione per dare seguito agli impegni presi per garantire la Trasformazione per tutti i piani di zona della Capitale.
Fatta questa premessa e come già anticipato in precedenti messaggi, ritengo che la spiegazione per dei risultati così contraddittori, la si possa trovare nella aleatorietà e discrezionalità delle assunzioni che sono alla base dell’ algoritmo di calcolo utilizzato per la generazione di questi valori venali, assunzioni che dalla relazione allegata alla proposta non risultano giustificate e si pongono addirittura, a parere dello scrivente, in aperto contrasto con la prassi estimativa utilizzata per questo tipo di valutazioni.
Da quanto sopra, appare quindi del tutto evidente la necessità di svincolare, in maniera rigorosa ed incontrovertibile, l’algoritmo di calcolo da tutti quegli elementi di incertezza che mal si conciliano con un provvedimento di alto profilo economico e sociale di potenziale impatto sulla vita delle famiglie dei piani di zona e sulle loro legittime aspirazioni di avere finalmente la piena disponibilità dei propri alloggi.
Va anche evidenziato che un altro importantissimo strumento che aiuterebbe a rimuovere la discrezionalità del metodo di calcolo e determinare quindi dei corrispettivi di Trasformazione equi, proporzionali e soprattutto ragionevoli, potrebbe essere l’applicazione della soglia del costo dell’ area ceduta in proprietà prevista dalla seconda parte del comma 48 Art.31 L.448/1998, ma su questo punto purtroppo la proposta di Delibera non fornisce, in modo inspiegabile visto che si tratta di una previsione di legge, alcun elemento su come quantificare tale valore.
Per i motivi sopra esposti , il sottoscritto, referente per le problematiche legate al Diritto di Superficie per il Coordinamento dei CdQ del IX Municipio e responsabile della Commissione Urbanistica del Comitato di Quartiere di Colle Parnaso ( 12V Acqua Acetosa ) sottopone, in risposta alla Sua richiesta il documento allegato, elaborato insieme ad altri colleghi dei comitati e delle Associazioni dei Piani di Zona.
All’interno di questo documento sono riportate una serie di modifiche da apportare al fine di addivenire a dei criteri e corrispettivi di Trasformazione ed Affrancazione, che, nel pieno rispetto della legge e della prassi estimativa possano considerarsi più socialmente equi e proporzionati di quelli al momento presentati nella proposta di delibera RC 38074/2022.
Rimanendo a completa disposizione per ogni necessità di chiarimenti ed in fiduciosa attesa di riscontro porgo i miei più.
Distinti Saluti
Ing. Amedeo Marzano
CdQ Colle Parnaso ( 12V Acqua Acetosa )
Referente Diritto di Superficie Coordinamento CdQ IX Municipio