Autore: Laura Paulucci
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Incontro giovedì 10 novembre 2022
PaU con il Direttore Gianfrancesco, il dott. Loddo, la dott.ssa Orlandi
Prima di essere diramata, questa relazione sarà sottoposta all’attenzione del Direttore del PAU Dott. Gianfrancesco e dei suoi funzionari collaboratori presenti. Nel corso della riunione, infatti, il direttore dott. Gianfrancesco ha detto che questi incontri devono servire anche ad informare in modo più ampio possibile il pubblico interessato; poiché non è prevista la redazione di un verbale dell’incontro avvenuto, invito il direttore del PAU e i funzionari che erano presenti ad integrare e suggerire correzioni a questa relazione, allo scopo di fare, per quanto più è possibile, corretta informazione soprattutto nei confronti dei residenti nei Pdz Torresina 1 e 2, ma anche perché sarebbe mia intenzione condividere l’elaborato con i Presidenti di CdQ che insistono su aree 167/62, con le associazioni che sul tema in passato sono già intervenute, con i Consiglieri Comunali, con il Gabinetto del Sindaco, con gli organi di stampa che volessero darne pubblicazione.
RESOCONTO INCONTRO DEL 10/11/2022 AL PAU SU INVITO DEL DIRETTORE GIANFRANCESCO.
Facendo seguito al gentile invito del Direttore Arch. Gianni Gianfrancesco, il giorno 10 novembre 2022 si è tenuto un incontro tra la sottoscritta, in qualità di delegata del CdQ Torresina per la L. 167/62, e lo stesso Direttore per discutere delle procedure di Trasformazione e Affrancazione, con un particolare riguardo alle seguenti tematiche in merito alle quali il Dipartimento è stato sollecitato più volte negli ultimi anni :
- tempistiche relative alla ripartenza delle lavorazioni relative alle domande di Trasformazioni ormai ferme dal 2015;
- determinazione della soglia massima relativa al costo dell’area ceduta in proprietà richiamata nel comma 48 31 L.448/98;
- previsioni relative all’emissione di atti, da parte del Comune, per recepire le modifiche apportate alla normativa nazionale dalla 108 nel luglio 2021 e, successivamente, dalla L. 51 del maggio 2022;
- elementi ostativi all’attuazione dell’estensione della Trasformazione in maniera generalizzata a tutti i ZZ, come da impegno pubblico preso durante la campagna elettorale dal Sindaco Gualtieri.
In apertura dell’incontro il Direttore ha esordito evidenziando le attuali gravi carenze di personale di cui soffre il Dipartimento e che giustificano, a suo dire, i ritardi riscontrati fino ad oggi nel processo delle pratiche di Affrancazione.
Nel prendere atto delle attuali difficoltà in cui versa il Dipartimento, la sottoscritta ha evidenziato che tali problematiche non dovrebbero tradursi in disservizi per i cittadini e che si dovrebbero trovare delle soluzioni che possano garantire l’adeguato numero di risorse per l’espletamento del carico di lavoro richiesto al Dipartimento .
Il Direttore Gianfrancesco ha peraltro evidenziato come nell’ultimo anno si sono comunque avuti dei miglioramenti nell’efficienza del servizio erogato dagli uffici come testimoniano le circa mille pratiche di affrancazione evase nell’ultimo anno.
A tale proposito la sottoscritta ha voluto far presente che buona parte, se non tutte, delle pratiche di affrancazione processate fino ad oggi dovranno essere rilavorate dagli uffici considerata la necessità di applicare ai corrispettivi già pagati il conguaglio derivante dall’adeguamento della normativa comunale, ad oggi ferma ancora alla DAC 116/2018, alle modifiche di legge introdotte dalla L.108/2021 e L.58/2022.
A tale riguardo il Dott. Loddo e la Dott.ssa Orlandi, anch’essi presenti all’incontro, non hanno potuto che confermare quanto affermato dalla sottoscritta, aggiungendo che la decisione di processare le richieste di affrancazione con la clausola del “salvo conguaglio”, utilizzando la normativa non aggiornata, fu presa al fine di non bloccare la vendita di questi alloggi e favorirne la libera circolazione.
1. Tempistiche ripartenza procedure di Trasformazione
Riguardo questo tema il Direttore Gianfrancesco ha fatto presente che il dipartimento ricomincerà a processare le pratiche di trasformazione non appena sarà pronta la nuova piattaforma web attraverso la quale si potranno presentare le istanze, sia per la procedura di trasformazione che di affrancazione.
E’ stato spiegato che attraverso questa procedura sarà possibile inserire le istanze a sistema, via web, ottenere le reversali di pagamento e che, una volta pagato il dovuto al Comune, la procedura produrrà automaticamente anche il testo della determina dirigenziale, così da ridurre in maniera importante il lavoro manuale svolto ora dagli operatori comunali.
E’ stato detto che una versione beta dell’applicativo è stata consegnata ed è ora in fase di sperimentazione; si tratta purtroppo di una versione ancora incompleta in quanto al momento non genera il testo della determina dirigenziale dopo che è avvenuto il versamento eseguito da parte dell’utente.
Si stima che la nuova piattaforma sarà completa per fine 2022 e che pertanto si presume potrà essere operativa per l’utenza a partire da gennaio 2023, consentendo così ai cittadini di inoltrare istanze che il comune potrà processare rispettando i termini di legge secondo l’obiettivo più volte dichiarato.
2. Soglia massima non superabile prevista dal comma 48 Art. 31 L.448/1998
In merito all’ annosa questione del limite posto nel comma 48 dell’art 31 L.448/98, è stato ancora detto dal Direttore che i tecnici del Dipartimento ci stanno lavorando.
La sottoscritta ha evidenziato che appare di difficile comprensione come tale questione appaia ancora irrisolta malgrado le ripetute sollecitazioni fatte pervenire al PAU negli ultimi due anni e nonostante la previsione della soglia del comma 48 sia presente nell’ordinamento giuridico fin dal 1998 quando la L.448 fu introdotta.
A tale proposito la sottoscritta ha consegnato al Direttore Gianfrancesco una copia della pag. 9 della delibera 5/2016 dove sono riportati, in una tabella riassuntiva, i corrispettivi fissati dal Comune per la cessione delle aree sia in Diritto di Superfice che in Piena Proprietà, viene inoltre evidenziato come la soglia richiamata dal comma 48 è pertanto nota e ricavabile non solo dalla Delibera in questione, ma soprattutto dalle determinazioni dirigenziali emesse nel corso degli anni per ciascuno dei piani di zona interessati e, in ultima analisi, anche dalla DAC 6/2022, che fissa il corrispettivo provvisorio “medio” delle convenzioni direttamente in proprietà per le future convenzioni da stipulare.
Al riguardo il Direttore Gianfrancesco, dopo aver fatto notare che i corrispettivi definitivi riportati nella suddetta delibera non sono aggiornati, concorda che il loro aggiornamento deve essere fatto applicando l’indice ISTAT, che, come evidenziato dalla sottoscritta, è tra l’altro l’unica modalità di aggiornamento conforme a quanto già sancito dalla Corte dei Conti Sezioni Riunite nella sentenza 22/2011 dove viene indicato che:
“E’ nell’autonomia dei Comuni determinare, secondo criteri obiettivi e nel rispetto dei principi contenuti nella Costituzione (in particolare quello di parità di trattamento), il corrispettivo da versare per la trasformazione del diritto di superficie in diritto pieno di proprietà, risultando, peraltro, tale circostanza pienamente coerente con la maggiore autonomia riconosciuta agli enti territoriali, anche nella capacità di organizzare e gestire il proprio patrimonio immobiliare.”
Sempre durante l’incontro è stata consegnata al Direttore ed agli altri presenti la copia della sentenza Consiglio di Stato 5499/2014 dove viene sancito che:
“Comunque il costo dell’area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47 determina la misura valoriale delle aree cedute, sulla base di un dato aritmetico percentuale e nell’ultima parte della norma è fissato un barrage massimo insuperabile. Si tratta di previsioni legislative che, come è agevole riscontrare, escludono in toto la sussistenza alcuna manifestazione di esercizio di potere discrezionale ed ancorate a dati meramente aritmetici: in relazione a tale circostanza, esse non sono riconducibili alla giurisdizione amministrativa”.
A supporto dell’interpretazione che l’applicazione dell’ indice ISTAT sia la modalità corretta per l’aggiornamento dei corrispettivi di cessione, viene citato dalla sottoscritta il caso del PdZ B32 Torresina che nel 2003 ha avuto una determina che ha fissato in via definitiva il prezzo di cessione delle aree in euro 13,83 euro/mc (risultato della formula aritmetica CA/MCubi di cui art. 35 comma 12 L. 865/71), valore che, con determina del 2011, è stato adeguato ISTAT ad euro 16,36 euro/mc, valore questo ultimo che in modo coerente è stato riportato nella tabella della già soprarichiamata delibera 5/2016; è stato inoltre sottolineato che il sopraindicato corrispettivo euro/Mc fissato con DD prima in 13,83 e poi in 16,36, è il corrispettivo medio definitivo area utilizzato per il PdZ B32 Torresina negli atti di trasformazione stipulati fino al 2015, fino a prima del blocco operato di fatto e per motivi non noti dall’amministrazione capitolina delle procedure di trasformazione.
Durante la riunione la sottoscritta consegna alla dott.ssa Orlandi anche la fotocopia di una comunicazione del Dipartimento ricevuta da un cittadino di Torresina nel giugno 2022, nella quale viene fatto notare come lo sviluppo del calcolo sembra proprio non tener conto del limite comma 48; in effetti l’ultima delibera comunale che riporta correttamente il passo del limite comma 48 è la 54/2003, mentre a partire dalla 55/2011 e fino alla 116/2018, non solo le delibere non hanno più richiamato questa previsione della norma ma soprattutto non se ne è tenuto conto nemmeno nello sviluppo del calcolo che porta alla determinazione del corrispettivo della trasformazione e, di conseguenza, dell’affrancazione.
3. Previsioni relative alla emanazione di delibere da parte del Comune per recepire le modifiche alla normativa nazionale introdotte dalla L. 108/2021 e successivamente dalla L. 51/2022.
In merito a questo punto, il Direttore Gianfrancesco chiarisce che si rimane ancora in attesa della conclusione dei risultati delle attività del Gruppo di Lavoro istituito al PAU ed incaricato di aggiornare i valori venali dei terreni ancora fermi alle stime di cui alla Delibera 40/2016.
La sottoscritta al riguardo coglie l’occasione per consegnare ai presenti una copia della Circolare del 12/04/1996 n. 91 – Min. Finanze – Dip. Territorio Servizi Tecnici Erariali Serv.II, relativa alle modalità di determinazione dei valori venale dei terreni, circolare peraltro già inviata anche all’ing. Mazzenga nel mese di giugno 2022.
Relativamente al recepimento della L.108/2021 il Direttore Gianfrancesco accenna alle problematiche sorte in merito alla determinazione del reddito dominicale dei terreni che è uno dei parametri introdotti dalla L.108/2021 per la determinazione del corrispettivo di Trasformazione; al riguardo informa che è già stato interpellato il responsabile dell’ufficio del catasto per risolvere il problema, visto che oggi queste aree sono sprovviste di reddito dominicale in quanto inglobate nel costruito e pertanto non più censite al catasto terreni.
A tale proposito, la sottoscritta consegna al direttore Gianfrancesco ed ai presenti una copia, anche questa già fornita all’ Ing. Mazzenga lo scorso giugno 2022, della Circolare del 11/02/1997 n. 31 – Min. Finanze
– Dip. Territorio Servizi Tecnici Erariali Serv. II che già fornisce il metodo per risolvere la questione visto che al suo interno è riportato testualmente :
“Trattandosi di aree che risultano attualmente edificate e quindi sprovviste di reddito dominicale, il reddito stesso, da mediare con il valore venale, dovrà essere rideterminato con riferimento alle qualità di coltura esistenti prima della trasformazione dell’area stessa e sulla base delle tariffe di estimo vigenti alla data della stima.”
Inoltre la sottoscritta ha ricordato che sulle convenzioni stipulate i redditi dominicali dei terreni sono tutti riportati, lotto per lotto per tutte le aree oggetto di convenzione, pertanto la loro determinazione risulta automatica applicando a questi valori i coefficienti di rivalutazione stabiliti dal ministero.
Il Direttore ed i presenti hanno trovato la circolare molto interessante e, nel ringraziare la sottoscritta, evidenziano come possa essere positivo il confronto e lo scambio di informazioni tra l’Amministrazione ed esponenti delle associazioni dei residenti che hanno maturato delle competenze su problematiche così specifiche come quelle relative alla Trasformazione ed Affrancazione.
A tale proposito la sottoscritta ricorda di avere inoltrato domanda ai sensi della 241/90 per seguire i lavori del tavolo PAU sulla determinazione dei valori venali, a tale domanda inviata via pec nel maggio 2022, ad oggi non è stato dato alcun tipo di riscontro da parte del Dipartimento.
E’ stato infine richiesto dalla sottoscritta di avere almeno visione dei verbali delle riunioni di questo tavolo di lavoro, ma viene risposto che verbali non ce ne sono, esistono solo delle bozze della proposta finale che verrà elaborata dal gruppo, tale bozza è stata mostrata brevemente durante l’incontro ma nei fatti non condivisa con la sottoscritta malgrado le insistenze, il Direttore Gianfrancesco a tale proposito ha ribadito che qualunque documentazione relativa al risultato finale del gruppo di lavoro potrà essere condivisa all’esterno solo dopo che la stessa sarà stata sottoposta al vaglio delle sedi competenti.
L’incontro termina dopo circa due ore, senza che sia stato possibile affrontare l’ultimo punto in agenda relativo agli elementi ostativi all’estensione della possibilità di accedere alla trasformazione da diritto di superficie a diritto di piena proprietà per tutti i PP.ZZ, come da pubblico impegno preso dal Sindaco Gualtieri durante la campagna elettorale.
Viene sottolineata da ambedue le parti l’utilità di questi incontri, visti anche come un’occasione per rendere note le iniziative, come quella dell’istituzione del nuovo applicativo di cui al punto 1 di questo resoconto, che il Dipartimento sta intraprendendo per risolvere le problematiche legate alla Trasformazione ed Affrancazione, in tal senso la sottoscritta si congeda auspicando che in futuro ci possano essere nuove occasioni di confronto come quello avvenuto nella data odierna.
Roma 19 novembre 2022 Laura Paolucci