Premetto che condivido in pieno il lodevole scopo di tale articolo che, se non ho capito male, e’ quello di dare la possibilità a tutti i proprietari di immobili di Edilizia “agevolata” ex L. 865/1971 in diritto di superficie di trasformare il titolo di godimento del loro immobile al piu’ consono diritto di proprietà, superando l’assurdità del diritto di superficie, che preclude il soddisfacimento del legittimo interesse di avere l’effettiva proprieta’ dell’abitazione della propria famiglia con la possibilità di passarla in eredita’ ai propri discendenti, prevenendo anche un futuro problema di decoro urbano poiché’ nessuno titolare di un diritto di superficie provvederà a manutenere l’immobile quando si avvicinerà la scadenza (tipicamente 99 anni) del diritto di superficie.
È anche lodevole lo scopo di riaffermare il limite massimo del corrispettivo già presente nel comma 48 dell’art. 31 L. 448/1998, aggiungendone uno ulteriore determinato in modo chiaro e non interpretabile diversamente dai soliti burocrati che, come sta avvenendo a Roma dal 2016 in poi, hanno pensato bene di incrementare a dismisura i corrispettivi di Trasformazione, facendo finta di non capire cosa significasse l’ultimo periodo del comma 48.
Detto questo, vedo le seguenti criticità applicative per i commi modificati dell’art. 31 L. 448/1998:
1) Anche se al comma 47 è stato aggiunto il testo “i soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà. Il comune deve rispondere entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza pervenendo alla definizione della procedura”, non essendo stato eliminato il precedente testo “La trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari”, cosa succede se il comune non risponde oppure, semplicemente, chiarisce che il Comune non ha fatto alcuna proposta per il Piano di Zona in questione?
2) Per chiarire meglio il legame fra i commi dal 45 al 48, che esisteva negli analoghi commi della Legge 549/1995 la quale, per prima, aveva regolato la procedura di Trasformazione, a mio avviso, sarebbe stato utile di inserire nel comma 47, oppure nel comma 48, il chiarimento che l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata di Trasformazione fosse quella regolata dal comma 46, che ne determina le caratteristiche di convenzione in diritto di proprietà ex art. 18 DPR 380/2001, in “sostituzione” di quella originaria in diritto di superfice, la quale perde il suo fondamento non esistendo più alcun diritto di superficie, e la relativa durata di 20 anni a partire dalla stipula dell’originaria convenzione, scaduti i quali cessano tutti i vincoli.
3) Nella modifica del comma 48 è ora riportato “Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato ai sensi dell’articolo 5-bis, comma 1, del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359”, ma tale art. 5-bis, oltre ad essere stato dichiarato illegittimo dalla Corte Costituzionale, con varie sentenze di cui l’ultima del 07 – 10 giugno 2011, n. 181 (in G.U. 1a s.s. 15/06/2011, n. 26), è stato anche abrogato dal D.LGS. 8 giugno 2001, n. 327. Quindi come si può applicare un articolo ormai abrogato? Non sarebbe stato meglio precisare un meccanismo di calcolo semplice e non interpretabile diversamente dai soliti solerti burocrati comunali, ad esempio specificando il calcolo del 60% di un valore ricavato con il 15% del minimo valore OMI degli immobili economici ricavabili dal Database dell’Agenzia delle Entrate mantenuto continuamente aggiornato, evitando un riferimento ad altro articolo, in questo caso addirittura abrogato, che, a sua volta, rimandava all’art. 13 terzo comma, della legge 15 gennaio 1885, n. 2892 (cioè una antica legge di 137 anni fa …)?
4) Nella modifica del comma 48 non è più riportata la possibilità di ulteriore abbattimento del corrispettivo (fino al 50%) che avrebbe consentito al Comune di autorizzare una ulteriore agevolazione per casi specifici come, ad esempio, l’adesione entro un limite di tempo, oppure la Trasformazione di immobili già affrancati dai vincoli con procedura ex art. 49-bis.
5) Dal momento che il corrispettivo di Affrancazione è una percentuale di quello di Trasformazione che, nel caso di immobili in diritto di superficie, ai sensi del D.M. del MEF n. 151/2020, non può superare il 25%, come mai come limite massimo del corrispettivo per l’Affrancazione vengono specificati gli stessi valori previsti per la Trasformazione e non il loro 25% e cioè, euro 1.250, per gli immobili con meno di 125 mq di superficie residenziale catastale, oppure euro 2.500, gli immobili con più di 125 mq?
6) Qual e’ il significato e lo scopo della frase “nel caso in cui in cui il corrispettivo della trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e il corrispettivo dell’affrancazione sono determinati in misura corrispondente al limite massimo previsto dal comma 48 e dal presente comma, decade quanto previsto dall’articolo 9 del decreto legislativo n. 281 del 1997 e relativi decreti attuativi del Ministro dell’economia e delle finanze” inserita nel comma 49-bis ed le relative conseguenze rispetto al D.M. n. 151/2020?
A mio avviso i tempi sono ormai maturi (anzi non e’ piu’ il caso di rimandare) per una nuova legge di riordino dei procedimenti di regolarizzazione/liberalizzazione degli immobili di Edilizia Convenzionata/Agevolata che, fino ad ora, e’ stata fatta con una stratificazione delle norme e modifiche ripetute, non di rado in contraddizione tra di loro, ritoccando qua’ e la’ i vari commi dal 45 al 49 quter dell’art. 31 L. 448/1998 che, ad ogni modifica, appaiono sempre piu’ slegati fra loro e non riescono a dare una soluzione organica, completa e definitiva delle problematiche di corretta gestione di questi immobili, che e’ il caso di evidenziare non hanno piu’ lo scopo “agevolativo” per il quale erano nati, anzi, per un motivo o un altro, non hanno mai avuto, dato che il “Prezzo Massimo di Cessione”, in pratica, non e’ stato quasi mai applicato, neanche in sede di prima cessione … e, fino alla sentenza 18135 era un concetto sconosciuto persino ai giudici chiamati a giudicare i contenziosi (io avevo citato il costruttore nel lontano 1991, ma la “giudice” si e’ rifiutata di inserire la valutazione del PMC fra i questiti sottoposti al CTU !!)
Autore: Santi Calderone (Link al post Facebook)