Il 31/07/2021 sono entrate in vigore una serie di modifiche ai commi 47, 48 e 49-bis dell’art. 31 della legge 23 dicembre 1998, n.448 riguardanti le procedure di Affrancazione e Trasformazione(link) che il Comune di Roma ha recepito nella Delibera 1365/2021.
Il testo completo delle modifiche ai commi lo trovate in questo articolo: “Affrancazioni/Trasformazioni pubblicate nel Decreto Legge Semplificazioni”. La Delibera 1365/2021 la trovate qui LINK.
In sintesi:
- Cambia il metodo con il quale viene determinato il costo delle aree da Trasformare / Affrancare [Aggiornamento Giugno 2023] – pubblicati i nuovi valori venali (LINK).
- [Successivamente soppresso dalla Conversione in legge del decreto-legge 21 marzo 2022, n. 21 approvato a Maggio 2022 – link ]
Viene introdotto un limite massimo del costo della Trasformazione e dell’Affrancazione pari ad euro 5.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale fino a 125 metri quadrati e di euro 10.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale maggiore di 125 metri quadrati. - I soggetti interessati possono presentare al Comune, di propria iniziativa (senza quindi aspettare la proposta del Comune), istanza di Affrancazione o Trasformazione (novità). Il comune deve rispondere entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza.
A causa del punto 1, i calcoli fino ad oggi realizzati relativi a pratiche di Affrancazioni/Trasformazioni per i quali non sono ancora state stipulate le convenzioni integrative dovranno essere aggiornati. Il Comune ha fatto sapere tramite la Delibera 1365/2021 che per le pratiche (Semplificate ed ordinarie) già realizzate ma non finalizzate (ovvero conteggi inviati al Comune ma non c’è ancora stata la firma della nuova convenzione) si procederà comunque alla stipula degli atti di Affrancazione SALVO CONGUAGLIO. [Aggiornamento Giugno 2023] – pubblicati i nuovi valori venali (LINK).
E’ prevista la possibilità di una delle due parti (cittadino o Comune) di effettuare il ricalcolo e chiedere il conguaglio anche dopo la firma dell’atto di Affrancazione.
Il Comune dovrebbe dare una risposta entro 90 giorni dalla ricezione della domanda di Affrancazione/Trasformazione, nella pratica, almeno a Roma, siamo confidenti che non cambierà nulla. I tempi non erano rispettati prima (quando il limite era 180 giorni) e non lo saranno ora. Il Comune di Roma applicherà la solita strategia del: “se non ti vanno bene i miei tempi, fammi causa” tanto a pagare siamo sempre noi cittadini.
Per quanto riguarda la Trasformazione, la novità introdotta prevede che, almeno formalmente, il cittadino possa presentare domanda di Trasformazione di propria iniziativa senza aspettare la proposta da parte del Comune. Nella pratica, bisognerà aspettare le mosse del Comune, in quanto, è possibile che non ci sia alcun cambiamento significativo. A Roma, i piani di zona Trasformabili attualmente (Luglio 2021) sono i seguenti 14: Elenco Piani di Zona Trasformabili, quindi:
- per quelli già definiti Trasformabili, il Comune continuerà a non rispondere ed utilizzare il principio del “fammi causa”.
- per quelli non ancora Trasformabili, il Comune risponderà: “Grazie, abbiamo ricevuto la sua richiesta, il suo piano di zona non è ancora pronto per la Trasformazione, arrivederci e grazie ci sentiamo tra qualche anno”
Su questo punto speriamo di essere smentiti.
Sulla Trasformazione in Diritto di Proprietà ricordiamo brevemente che:
- Il Comune di Roma ha già deliberato la possibilità di Trasformare per tutti i Piani di Zona (Vedere nostro Articolo sulle deliberazioni n. 54/2003 e 55/2011) ma mancano le delibere attuative.
- Per tutti i Piani di Zona deve essere calcolato ed eventualmente pagato un CONGUAGLIO pari alla differenza tra il costo DEFINITIVO sostenuto dal Comune per gli espropri delle aree meno il costo effettivamente pagato.
- Come evidenziato più volte, la mancata determinazione del CONGUAGLIO ovvero il principio di pareggio degli oneri non può costituire, in via preventiva, ostacolo alla realizzazione della trasformazione, dovendo, se necessario, essere garantito successivamente, tramite conguaglio (Sentenza Consiglio di Stato Contro Comune di Montecatini Terme)
- L’unico vero ostacolo alla possibilità di Trasformare il Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà dei nostri appartamenti risiede nella volontà politica della giunta che amministra o amministrerà (viste le imminenti elezioni) questa città e nell’incapacità che dilaga negli uffici di Roma Capitale.
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