VITTORIA ! Un’altra grande conquista per gli abitanti dei piani di zona è stata ottenuta ! Adesso continueremo a pressarli per avere la trasformazione per tutti i piani di zona !
NON MOLLEREMO MAI
Oggi 02/02/2022 è stata approvata all’unanimità l’annunciata Delibera Comunale 10/2022 che stabilisce che chi è in diritto di proprietà a convenzione scaduta, oppure ha trasformato il diritto di superficie in diritto di proprietà e sono trascorsi 20 anni dalla convenzione originaria non deve più depositare la domanda di affrancazione.
Continua a leggere sotto per comprendere da dove nasce questa vicenda e quanto abbiamo dovuto combattere per ottenere questo magnifico risultato:
La maggior parte delle convenzioni Urbanistiche in Diritto di Superficie ed in Diritto di Proprietà hanno delle durate previste dalla legge, generalmente 99 anni rinnovabili per altri 99 anni per quelle in Diritto di Superficie e 20 anni per quelle in Diritto di Proprietà (o 30 per le più vecchie).
Secondo noi di CAOS, se la tua convenzione IN PIENA PROPRIETA’ è scaduta, l’immobile è libero da tutti i vincoli e non è necessario affrancare per poter vendere ad un prezzo superiore al prezzo massimo convenzionale.
RIBADIAMO: QUANTO SOPRA E’ VALIDO SOLO PER LE CONVENZIONI IN DIRITTO DI PROPRIETA’ SCADUTE.
Il principio sopra esposto ovvero, che allo scadere delle convenzioni IN PIENA PROPRIETA’ gli immobili sono liberi da tutti i vincoli, è sempre stato applicato su tutto il territorio nazionale fino all’emanazione della Sentenza della Corte di Cassazione, Sezioni Unite 16 settembre 2015, n. 18135 (link), la quale, entrando nel merito di una compravendita di un immobile in Diritto di Superficie (e NON in Diritto di Proprietà) che violava il prezzo massimo di cessione riporta la seguente frase “sfortunata” che ha dato poi seguito a delle errate interpretazioni: “Dal testo del comma 49 bis emerge con chiarezza che Il vincolo ( il prezzo massimo di cessione ndr), quindi, non è soppresso automaticamente a seguito del venir meno del divieto di alienare ma, in assenza di convenzione ad hoc, segue il bene nei successivi passaggi a titolo di onere reale con efficacia indefinita ed è quindi opponibile anche ai subacquirenti.“
In particolare, la frase “il vincolo…in assenza di convenzione ad hoc, segue il bene…con efficacia indefinita” è stata interpretata, dal Comune di Roma ma non solo, come l’esistenza di un vincolo perpetuo che supera la durata delle convenzioni stesse, ovvero, anche nei casi in cui le convenzioni risultano scadute per naturale decorrenza dei termini di validità delle stesse, il vincolo sul prezzo massimo di cessione permane sull’immobile fino a quando non viene realizzato un’apposita convenzione “ad hoc” che lo rimuove (la cosiddetta affrancazione).
Quanto sopra è stato ritenuto applicabile a tutte le convenzione comprese quelle native in Diritto di Proprietà sia a quelle in Diritto di Proprietà che, a valle dell’operazione di “Trasformazione”, sostituivano quelle in Diritto di Superficie, benché, in quest’ultime, fosse chiaramente scritto (negli atti stipulati fino al 2015) che allo scadere della convenzione “…nulla era più dovuto al Comune“.
NOI DI “CAOS PREZZI MASSIMI DI CESSIONE ROMA!” NON ABBIAMO MAI CONDIVISO QUESTA INTERPRETAZIONE e lo abbiamo fatto più volte presente al Comune di Roma, ad esempio, questo è l’estratto del verbale della seduta della Commissione Urbanistica del 05/09/2018 nel quale evidenziamo che il “vincolo perpetuo” non esiste e che la loro interpretazione della Sentenza 18135 era sbagliata:
In assenza di indicazioni diverse da parte del Comune (nonché di qualsiasi altro ente) e nel clima di generale incertezza e paura provocato dalla sentenza 18135, chiunque voleva vendere il proprio immobile ad un prezzo superiore a quello massimo convenzionale, ANCHE SE A CONVENZIONE IN PIENA PROPRIETA’ SCADUTA, era costretto da Roma Capitale a procedere con l’affrancazione (in questo caso particolare, risulta ad importo nullo, in quanto, l’attuale metodo di calcolo prevede una riduzione dell’importo fino ad arrivare a zero allo scadere della convenzione – visita questo link per approfondimenti ed esempi sul metodo di calcolo).
Il 28 Settembre 2020 arriva il DECRETO MEF n. 151 (clicca qui per approfondire) che definisce a livello nazionale il metodo di calcolo dell’Affrancazione / Trasformazione.
In questo caso, il Parere del consiglio di Stato sul DM n.151 (clicca qui per approfondire), in riferimento al vincolo sul prezzo massimo di cessione, indica che è prevista la “… cessazione del vincolo alla scadenza della stessa convenzione già vigente stipulata tra le parti“. Per noi, questa frase ribadisce chiaramente che il vincolo perpetuo che sopravvive oltre la durata della convenzione non esiste ma quanto sopra non è stato sufficiente a vincere la titubanza generale nonché a spingere il Comune di Roma ad emettere un chiarimento in materia. Nella maggior parte dei casi, il cittadino è stato costretto a continuare ad Affrancare anche a convenzione scaduta per poter vendere ad un prezzo superiore a quello massimo convenzionale.
Il 22 Settembre 2021 arriva la Sentenza della Corte Costituzionale 210/2021 (clicca qui per approfondire) che è chiamata ad esprimersi sulla legittimità della legge “Art. 25 undecies del decreto-legge 23/10/2018, n. 119, convertito, con modificazioni, in legge 17/12/2018, n. 136, e art. 31, c. 49° bis, 49° ter e 49° quater, della legge 23/12/1998, n. 448, come modificato dal citato art. 25 undecies del d.l. n. 119 del 2018” ovvero la cosiddetta Legge “salva venditori”. La Corte Costituzionale, benché non interpellata sul punto, si prende la briga di ribadire che il vincolo perpetuo non esiste e non è mai esistito ed in particolare, al punto 9 della sentenza scrive:
“9.– Occorre, poi, considerare che il termine per l’affrancazione – peraltro presente nell’art. 31,comma 49-bis, della legge n. 448 del 1998, sin dalla sua introduzione ad opera dell’art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70 del 2011 – si mostra coerente con l’opzione di fondo per la non perpetuità dei vincoli, che emerge dalla legislazione in materia di edilizia convenzionata e di cui si ha significativa conferma non solo nella previsione, già nell’originario impianto della legge n. 865 del 1971, di un termine ventennale per l’eliminazione del vincolo di inalienabilità degli alloggi concessi in piena proprietà (art. 35, comma diciassettesimo), ma anche nella successiva introduzione di moduli consensuali, come le convenzioni per la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà e per la sostituzione dei vincoli originari con quelli della convenzione ai sensi dell’art. 18 del d.P.R. n. 380 del 2001, disciplinate dall’art. 31, commi 45 e 46, della legge n. 448 del 1998, dalla cui adozione deriva anche una riduzione della durata del vincolo del prezzo massimo di cessione.”
Quanto sopra non necessita di ulteriori commenti. Il “vincolo perpetuo” non esiste.
Infine, nella puntata di Terzo Millennio del 29/11/21 reperibile al seguente (link), al Minuto 23:43, l’avvocato Magnanelli (capo dell’ avvocatura del Comune di Roma, nonché la stessa persona intervenuta nella commissione Urbanistica del 05/09/2018 di cui abbiamo parlato prima) interpellato sul punto dal conduttore risponde:
- Secondo la sua personale visione della materia nonché in base all’ultima evidenza ottenuta dalla Sentenza della Corte Costituzionale 210/2021, il vincolo perpetuo non esiste.
- Secondo la sua personale interpretazione della Sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite 16 settembre 2015, n. 18135 quest’ultima introduceva un vincolo perpetuo
- A causa del punto 2, deve consigliare al suo cliente (ovvero il Comune di Roma), di prevedere l’affrancazione anche a convenzione scaduta.
Conclusioni
E’ nostra opinione che nel caso di convenzione in Diritto di Proprietà scaduta, non sia necessario affrancare e si è liberi da tutti i vincoli. Guarda il video esplicativo:
Nel caso vi stiate accingendo a vendere e/o acquistare un appartamento sulla quale è presente una convenzione urbanistica in Diritto di Proprietà scaduta, vi consigliamo di stampare questo articolo e richiedere chiarimenti al vostro Notaio di fiducia che saprà suggerirvi per il meglio. Ovviamente in questi casi sarà necessario anche il coinvolgimento della controparte nella compravendita e la condivisione della strategia da adottare.
14/12/2021 – AGGIORNAMENTO IMPORTANTE !: Il Comune di Roma si è finalmente convinto ! Maurizio Veloccia – Assessore all’Urbanistica di Roma Capitale – Giunta Gualtieri
IMPORTANTE – AGGIORNAMENTO 21/12/2021: E’ in arrivo una Delibera che porrà finalmente chiarezza sul punto:
IMPORTANTE: Oggi 02/02/2022 è stata approvata all’unanimità l’annunciata Delibera Comunale che stabilisce che chi è in diritto di proprietà a convenzione scaduta, ovvero ha trasformato il diritto di superficie in diritto di proprietà e sono trascorsi 20 anni dalla convenzione originaria non deve più depositare la domanda di affrancazione.
[AGGIORNAMENTO] La Delibera 10/2022 pone fine ad ogni discussione: Se la convenzione è scaduta, l’immobile è libero dai vincoli.
Continua a leggere:
Risposta Comune di Roma se si presente domanda di Affrancazione quando si è in Diritto di Proprietà
Di questo aspetto ne parliamo con gli utenti del nostro gruppo Facebook in questo post (CLICCA QUI).
Assistenza Affrancazione/Trasformazione, Tecnici, Notai, Legali, Procedura Semplificata
I notai non rogitaano anche se affrancazione 0 per immobile in diritto di proprietà e convenzione scaduta!!!!
A me il notaio chiede l’atto di affrancazione…. Sono tre volte che rimandano la data della stipula della nuova convenzione perché il comune ha sbagliato la determina!!!!
Rita Patanella, prova a cambiare notaio